和上海房产律师一起看看农村房屋买卖合同都有哪些效力

　　农村房屋并不是在任何情况下都不能进行买卖，这还得区别对待。针对不同的情况，农村房屋买卖合同效力也是不同的。下面，和上海房产律师一起看看农村房屋买卖合同都有哪些效力。

　　（一）一般裁判规则

　　1、最高人民法院

　　最高人民法院关于公布全国民事审判工作会议纪要的通知（法令[2011]442号）第十五条明确规定，农村集体所有土地上建造房屋，向社会公开出售，依照合同法第五十二条、土地管理法第四十三条的规定，房屋买卖合同无效。将宅基地上的房屋出售给集体经济组织成员以外的人的合同不具有法律效力； 将宅基地上的房屋出售给集体经济组织成员的合同不具有法律效力，应当遵守关于宅基地分配和使用条件的法律、行政法规和国家政策的规定。

　　此外，值得注意的是，《全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）》第35条也明确规定： “农民将宅基地转让给非试点地区，将宅基地房屋出售给城市居民或者其他农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同一般视为无效。”

　　2、各地高级人民法院

　　根据《北京市高级管理人民通过法院进行关于印发中国农村发展私有房屋买卖纠纷解决合同法律效力认定及处理工作原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发〔2004〕391号）、《北京市服务人民需要法院民事审判实务疑难分析问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于我国农村地区房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定一个有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方之间都是使用同一社会集体主义经济活动组织的成员，或者其他诉讼时买受人已经没有户口迁入所购房屋建筑所在地的集体生活经济贸易组织的，可以直接认定劳动合同能够有效；对于 1999年1月1日《土地资源管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人教育以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同提供有效。除此之外，农村建设房屋买卖合同原则上应认定无效。

　　根据《安徽省高级管理人民对于法院进行关于审理房屋买卖合同纠纷案件可以适用相关法律环境问题的指导教师意见》（2012年3月5日）第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他社会组织学生购买中国农村发展集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同；除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体生活经济活动组织内部成员资格且符合国家其他消费者购买条件，非同一农村集体经济贸易组织小组成员相互之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。

　　根据《广东省高级管理人民对于法院进行关于审理农村发展集体土地出让、转让、出租用于非农业经济建设社会纠纷案件若干重大问题的指导教师意见》（粤高法发〔2001〕42号）第12条之规定，当事人将农村地区村民住宅项目建设生态用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅工程建设城市用地而签订的合同，一般应认定无效。

　　根据《上海市高级管理人民通过法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷解决案件的原则指导意见》（沪高法民一[2004]4号），对于发生在本乡（镇）范围内发展农村社会集体主义经济活动组织企业成员国家之间的农村居民房屋买卖，认定为一个有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果我们取得一些有关公司组织和部门批准的，可以认定为一种有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关研究组织和部门批准，合同制度尚未得到实际需要履行或购房人尚未形成实际生活居住环境使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关学生组织和部门批准，如果按照合同已实际情况履行完毕，且购房人已实际居住空间使用该房屋的，对合同法律效力暂不表态，实际分析处理中应本着尊重教育现状、维持基本稳定的原则，承认购房人对房屋的现状调查以及他们继续占有、居住和使用该房屋的权利。

　　（二）特殊裁判规则

　　我们将重点关注北京地方法院在审理农村房屋承包合同纠纷的司法实践中，深入研究农村房屋承包合同纠纷中的关键难点问题。

　　1.集体经济组织成员的判断标准

　　根据北京市最高人民法院的司法指导意见，买受人是否为房屋所在地集体经济组织的成员，成为合同效力的关键。集体经济组织的成员资格标准是解决上述问题的关键。根据北京地区法院近两年来审理的案件，北京地区法院在提起诉讼前，一般都是根据房屋所在地的村委会对买方是否是或曾经是该村集体经济组织成员的意见来判断买方是否有农村户口。具体而言，对于农户登记购房者来说，在购房后直至一审辩论结束，已被移交给住房所在地村民委员会，它被承认为村集体经济组织的成员。另一方面，即使户口制度买方的户籍已经转到住房所在的村委会，而且他或她正在参加村里的选举，他或她也不应被视为村集体经济组织的成员。

　　此外，需要注意的是，北京地区法院在判断买受人是否具有集体经济组织成员资格时，一般以购房家庭为参照系。只要购买房屋的家庭成员中有一人是房屋所在集体经济组织的成员，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。

　　2.出卖人不再具有集体经济组织成员资格是否影响合同效力？

　　如果出卖人声称农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍然是房屋所在地集体经济组织成员的条件？也就是说，如果卖方在签订合同时是一个城镇的居民，或者在诉讼前已经成为一个城镇的居民，或者在诉讼前已经成为另一个集体经济组织的成员，是否会影响农村房屋买卖合同的效力？

　　从北京地区法院的判决案例来看，大部分法院认为，合同的无效是自始无效，出卖人成为房屋所在集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同无效。即使出卖人在起诉时不是房屋所在集体经济组织的成员，仍有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。如果起诉时房屋的买受人不是房屋所在集体经济组织的成员，法院会支持出卖人的诉求，然后由裁判认定合同无效。但很少有法院判决，如果起诉时出卖人不是房屋所在集体经济组织成员，即使买受人不是房屋所在集体经济组织成员，农村房屋买卖合同也是有效的。

　　3.系列交易中农村房屋买卖合同的效力

　　卖方将农村房屋转让给一手买方，一手买方将房屋转让给二手买方，甚至相继将房屋转让给其他买方，从而发生连续交易，在卖方声称农村房屋买卖合同无效的情况下，如何确定农村房屋买卖合同的有效性？

　　从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，如果一手买受人不是房屋所在集体经济组织的成员，起诉时的房屋买受人也不是房屋所在集体经济组织的成员，由于宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联， 房屋转让会导致宅基地使用权非法转让，损害集体经济组织的权益，应当认定农村房屋买卖合同无效。相反，一手买受人不是房屋所在集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在集体经济组织成员。因宅基地使用权未转移给本集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应认定为有效合同。也就是说，只要最终一手买受人是房屋所在集体经济组织成员，则之前的多手连环买卖合同有效，无论对应的受让人是否是房屋所在集体经济组织成员。

　　4.合同无效的主张是否受时效期间的限制？

　　北京地区法院认为，合同从一开始就是无效的，仅仅时间的推移不能改变无效合同的非法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受时效限制。但是，合同无效后，当事人要求返还财产和损害赔偿的，适用时效期限的限制。

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