上海房产律师带你正确理解小产权房的“身份”

　　上海房产律师表示在诸如继承、离婚、财产分割等诸多案件的审理过程中，审判庭不能回避小财产权的房屋权利或变更。判决或调解书进入执行程序后，执行法院不能面对小产权房的“转让”问题。正确认识小产权房的权益，直接影响到当事人合法权益的实现和国家政策的执行：

　　第一，正确理解小产权房的“身份”

　　小产权房是指村集体或者乡政府在集体所有的土地上，未经土地征用、审批的法定程序，独立或者与开发商共同出售给集体成员以外的人的房屋。2011年11月，出台了关于农村集体土地权利登记认证的若干意见，明确规定不得登记认证小规模产权住房。由于住房交易双方无法获得土地保有权证书和国家住房管理局颁发的所有权证书，村委会或镇政府或开发商向买方颁发所有权证书。

　　大产权房具有中国占有、使用、收益和处分四项基本完整的权能，而小产权房因以下问题三个发展方面可以导致其不具备大产权房所具有的完整管理权能：

　　（一）小产权房开发建设程序违法的

　　依据目前我国企业现行会计法律政策法规，商品房的建设和销售，必须发展具有房屋合法“出生”的“五证”，即土地使用证、建设项目用地规划许可证、建设一个工程管理规划许可证、建设社会工程开工证、预售许可证。因开发环境建设事业单位未取得合法的土地使用证，开发文化建设研究单位未按规定上缴给国家对于土地出让金和各项税费，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，所以可以开发能力建设应用程序违法。

　　（二）小产权房的土地使用是违法的

　　根据现行法律法规，在农村集体土地上建设商品房，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金。小产权房系由建设单位未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，直接在集体土地上开发建设并出售给购房人，因此小产权房用地性质属于非法用地。

　　（三）小产权房没有合法的产权证明；

　　《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋属于不动产，即必须要经过法定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。《土地管理法实施条例》规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。即只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。小产权房产权证书一般由村集体、乡镇政府甚至是开发公司颁发，显然不符合《物权法》及《土地管理法实施条例》的规定。所以，小产权房的“产权证”不具法律效力。

　　一旦我们国家发展制定相关政策，对小产权房进行数据清理，甚至是强制拆除时，小产权房的占有权、使用权、受益权、处分权因得不到提高法律的保护，所以可以随时都有可能影响化为乌有。

　　第二，司法文书应避免对小产权房产权属的司法认定

　　既然小产权房屋的占有、使用权、受益权、处分权不受法律保护，那么法院可以对其作出判决、书面命令、调解吗？

　　物权法关于因特殊原因产权设立、变更、转让或者消灭的规定，规定有效的人民法院的法律文书，是产权设立、变更、转让或者消灭的特定原因。如果法院通过有效的判决、裁定和调解确认和变更其所有权，从而导致物权的变更，那么就意味着非法小产权房屋得到了司法认可，即非法小产权房屋因此获得了合法性。如果国家准备在得到司法承认的情况下拆除小产权房屋，当事人将拿出有效的法律文书，支持房屋的合法性，并防止拆除清理工作。

　　但是，在许多离婚、家庭分割、法定继承纠纷案件中，法院需要确认、变更或者分割小产权，否则必然影响社会的和谐稳定，加剧当事人之间的矛盾。

　　在维护我们国家经济利益和权益人利益的两难问题之间，笔者认为有第三条路可走，即在人民法院进行法律关系文书里面用“权益”替换“所有权”，这样既避免了对所有权的确认和变更，也保护了当事人自己利益。这种传统做法在国家发展尚未得到认可小产权房合法社会地位的前提下可以巧妙地规避了司法认可，也不影响企业将来中国国家对小产权房政策的调整。

　　第三，对于小产权房的“转让”“权益变更”的判决、裁定、调解可以执行

　　对于对小产权房的权益归属进行确认、变更或者分割等的生效法律文书，执行部门是否应该强制执行？答案是肯定的，理由如下：

　　（一）有效的判决书具有执行力；。如果现行的法律文件没有执行力，便会令诉讼人以判决书是一张废纸为借口，损害法院的权威、法律的尊严和司法机构的公信力。

　　（二）拒不执行，影响社会稳定；。如果行政机关拒绝改变强制程序的权益，势必损害申请人的利益，导致信访，影响社会稳定。

　　（三）拒不执行裁判文书主文涉嫌渎职侵权。如果被执行人拒绝办理权益变更手续，一旦房屋被执行人买卖或出租，被执行人将面临侵权失职的风险，有损申请人利益。

　　综上，上海房产律师表示对于小产权房“过户”“权益进行变更”的判决书、裁定书、调解书是否应该通过强制要求执行。

　　第四、小产权房“所有权转让”“权益变更”的判决、裁定、调解，灵活执行

　　既然我们可以通过强制执行，那么企业应该怎样执行呢？

　　上海房产律师建议采取替代性强制执行，即如本案所述，既不作出强制转让的强制执行令，也不作出非强制执行令，而只作出协助执行的通知，让协助债务人与法院合作处理房屋权益重新命名的程序。

　　上海房产律师表示这种做法不仅避免了判决书对小产权房屋所有权的司法认定，而且照顾了申请人的权益，维护了社会稳定，不会为今后国家政策的调整设置司法障碍。