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策法上海长宁房产律师专业委员会是由多位知名房产专业律师组成。委员会成员代理疑难房产纠纷上千起,实战经验丰富。提供房屋买卖合同审核、陪同办理以及房产相关协议的起草。精通各类房产诉讼案件的处理,包括但不限于:商品房买卖合同纠纷(定金返还/逾期交付/虚假宣传)、二手房买卖纠纷、相邻关系纠纷、房屋租赁纠纷、房屋权属纠纷、房屋继承纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、离婚房产纠纷、涉外房产纠纷等。对判决结果研判精准。

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上海房产律师说法:房屋买卖违约金的法律规定是什么?

时间:2023-04-03 08:52 点击: 关键词:上海房产律师,违约金

  房屋买卖过程中国如果有其中一方违约,比如签了约之后又不卖房子或不买房子的情况下,那么另一方就可以要求对方违约,赔偿自己相应的违约金。那么,房屋买卖违约赔偿标准是多少?听听上海房产律师出的具体意见。

  一、基本案情

  2010年1月20日,刘某(卖方)与詹某(买方)签订了自己一份《房地产市场买卖劳动合同》,约定,买卖关系双方企业购入及出售公司位于中国深圳市福田区某某大厦塔楼某某层单位,房产进行转让成交价24241392元。合同以及第三条明确约定,买方在签署本合同时向卖方需要支付定金100万元,本条所约定的定金交由一个买卖过程中双方通过指定的第三方金融监管;第二重要部分楼款23241392元的付款管理方式为银行个人按揭付款,买方应于签署本合同之日起30日内付清首期房款628万元(不含已付定金),买方应于首期购房款交付使用之日起3日内办理工作完毕之后全部商业银行提供按揭申请相关手续,卖方须无条件积极配合我们买方提交并签署申请获得贷款发展所需的资料,双方均不得出现拖延,否则学生视为一种违约。合同第四条规定约定,卖方的房产知识产权保护状况为:没有目标设定抵押,卖方对物业信息享有社会完全的处分权,卖方保证于签署本合同后3日内将房地产证原件交予替双方资金托管交房保证金的第三方处。合同第五条约定,买卖活动双方共同协商同意在购房定金中预留25万元建设作为该物业之交房保证金。该合同第七条约定,卖方选择支付契税、产权登记费及贴花、印花税、交易平台手续费、过户、按揭服务费、查证费、评估费,但该条列明的其他各种税费未约定由谁负担。合同第十二条约定,该物业主要是以研究现状售予卖方,而买方曾被邀检查或以检查方法或以授权人民代表他们代为监督检查该物业,买方人员不得同时借此拒绝网络交易。

  合同第十四条规定,如果买方未能在本合同规定的期限内履行义务,卖方有权要求支付成交价的万分之四并继续履行合同,如果买方逾期七天以上,卖方可以解除合同,选择支付转让价款的20%追究买方的违约,或者没收买方支付的押金。合同第十五条规定,如果卖方未能在本合同规定的期限内履行义务,买方有权要求卖方支付转让价款的万分之四,并继续履行合同; 如果卖方逾期七天以上,买方可以解除合同,并选择要求卖方支付转让价款的20%或买方支付违约的两倍。第二十条合同备注规定,买卖双方约定指定的第三人为某一房地产公司;买卖双方约定定金由第三人保管,在卖方将房地产证书原件交给第三人后三日内由第三人保管,买方约定定金由第三人转给卖方。卖方未在规定期限内将房产证原件送达规定地点的,应当在三日内将押金无息退还买方。

  合同进行签订当日,詹某通过网络银行可以转账的方式向刘某支付定金70万元。刘某出具2份业主提供收据及托管单,分别载明兹收到一个买方企业通过互联网居间方转交的购买中国深圳市福田区某某公司大厦04层物业定金50万元,本人完全同意我们将该定金交由居间方保管和兹受到影响买方需要通过传统居间方转交的购买深圳市福田区某某大厦04层物业定金20万元,本人非常同意并且将该定金交由居间方保管。

  2010年1月21日,某房地产公司出具收据,称从我公司刘某处收到一份涉案房地产证书,收件人赵某,收据盖有第三个正式印章。

  随后,詹通过云达快递给第三方刘写了一封信,信中写道: “2010年1月20日,我詹和刘签订了福田区一座塔楼4层的买卖合同,要求以交易价格登记所有权转让。”请在3天内,即2010年1月22日给我们一个明确的答复。但詹没有提供证据证明第三人或刘收到了信件的证据,刘也否认收到了信件。

  2010年1月23日,刘某通过中国邮政特快专递服务方式向詹某发出自己一份履约催告函称:詹某欲购买行为涉案房产,于2010年1月20日与本人刘某签署《房地产市场买卖双方合同》,根据相关合同可以约定买方在签署本合同时向卖方需要支付定金100万元,但阁下仅支付了70万元,后经本人经过多次通知,阁下仍未完全按照施工合同没有约定或者履行社会义务。现本人特出此函,请阁下于2010年1月26日前经济联系学生本人能力支付系统剩余定金30万元。否则视阁下单方面违约,因此发展引致的法律风险后果由阁下自行选择承担。特快专递业务活动详情单显示收件人拒收。

  该房产于2009年10月13日以刘的名义注册,2010年3月25日,刘将该房产转让给外人郭秋雨。

  詹某在原审中的诉讼服务请求为:刘某返还部分定金70万元并承担作为本案进行诉讼成本费用。刘某在原审中的反诉或者请求为:判令刘某立即向詹某支付相等于房屋可以转让市场成交价20%的违约金4848278.4元并承担对于反诉的一切管理费用。

  一审法院: 刘自本判决生效之日起10日内退还詹某45万元押金; 深圳市房地产投资顾问有限公司第三人自本判决生效之日起10日内退还詹某25万元押金;詹应当自本判决生效之日起十日内向刘支付人民币十万元;。驳回刘的其他反诉。上述判决的第一项、第三项,在履行前应当相互抵销。

  上诉人刘不服原审判决,上诉至二审法院,二审法院维持了原判。

  二、律师分析

  律师指出,原审人民法院进行关于企业涉案《房地产市场买卖双方合同》已成立并生效,被上诉人詹某在支付定金70万元后未再按约履行后续管理义务的行为可以构成违约,应承担违约责任的认定无误,二审法院应当予以确认。

  本案二审的焦点是如何确定詹某应支付给刘的刑罚金额。

  根据相关法律和司法解释,在违约方詹主张减少违约金数额的情况下,应当以刘的实际损失为基础,综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益,按照公平、诚实信用的原则衡量确定违约金的数额。本案中,上诉人刘主张大部分损失为涉案房屋另行出售时的差价损失5681392元。对此,刘仅向法院提交了其于2010年3月29日以1856万元的转让登记价格将涉案房屋转让给案外人的证据,而未提交相关转让合同、银行付款凭证等证据予以证明,故不足以证明其房屋差价损失为5681392元。同时,涉案合同仅履行至詹支付定金70万元,刘将涉案房屋的房产证委托给第三人某房地产公司办理。刘在詹违约一个月后将房屋转让给案外人,结合詹违约的过错程度,认定詹应按合同约定的标准支付违约金4848278.4元,有违公平原则。因此,一审法院降低违约金标准是正确的。

  另一方面,詹作为减少的一方,没有足够的证据证实刘的实际损失。在这种情况下,一审法院应当根据上述原则,以不能确定刘某损失的实际金额为由,公正的确定金额,认定违约金额为10万元,低于适用的定金金额,显然不足以处罚违约,不公正、不恰当,应当予以纠正。鉴于上述情况,二审法院根据公正诚实的原则,将詹应支付的调整为百万元人民币。

  综上,原审判决虽然认定事实清楚,适用法律正确,但实体处理结果不当,应予纠正。

  以上就是小编为大家整理的相关资料,在日常的生活中,我们应该对一些常用的法律知识有所了解,这样才能在我们需要帮助的时候运用法律知识来维护自己权利。如果你还有其他的疑问,欢迎咨询上海房产律师,我们给你提供专业的意见。


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