已付买房定金付拖延网签买卖合同还能要回吗

　　在买卖房屋的过程中，当事人通过订立买卖合同确定房屋价格、付款方式、各方的权利义务、违约事项等，然后履行合同，最终完成房屋物权变更的过渡。但是，房屋买卖双方只签订意向协议，买受人交付定金后拖延房屋买卖合同的签订，法院如何判断？本文上海买卖合同纠纷律师分享了二审法院维持的房屋买卖合同纠纷案件，一审法院判决终止意向协议，定金归卖方所有。

　　案例简介。

　　1、房屋出卖人何某与买受人王某签订了《购房意向协议》（以下简称《协议》），约定了拟购房的基本信息、价格、权利义务、定金罚款等，但未约定在网上签订房地产销售合同的时间。王按合同支付了1000万元定金。

　　2、后来，王没有配合网上签约。九个月后，他向王发出了一封催告函，催促王在一个月内在网上签订合同。否则，他将被视为王拒绝购买，购房押金将归何所有。王回答说他有购买意向，但由于时间匆忙，他不知道房子的基本信息，他将在不久的将来邀请相关人员来看房子。

　　3、一个月后，何某向王某发出《终止合同通知书》，通知王某终止协议，已收取的定金不予退还。第二天，王某回复否认他拒绝签订购房合同，何某未安排他上门看房，无权单方面终止合同。后来，王某向何某发出了《看房通知书》，希望何某能尽快安排时间上门看房，安排签订网上签约备案合同。

　　四、王某与何某发生争议，王某起诉法院解除协议，双倍返还王某定金2000万元；何某反诉解除协议，并命令王某已支付的1000万定金归何某所有。
 

　　裁判要点。

　　一审法院决定支持何的诉讼请求。

　　一审法院认为，该协议是双方的真实意图，合法有效，双方应严格遵守。虽然协议仍需签订在线签署销售合同，但双方已就房屋销售合同的主要条款达成协议，双方也确认该协议为销售合同本合同，因此何与王在协议中形成了销售合同关系。

　　本案争议的焦点是双方未能签订网上签订的销售合同的原因和责任归属，以及何行使终止合同的权利是否有法律依据。

　　根据本案发现的事实，协议签订后9个月内没有证据表明双方正在沟通和准备签订在线签署的销售合同。虽然协议没有就在线签署的具体时间达成协议，但在他敦促王后，虽然王表示愿意继续履行，但由于金额巨大，房屋结构尚未理解，需要设计师看房子，没有积极回应在线签署合同，也没有积极配合签署合同。鉴于协议中可能出现的各种情况都达成了相应的协议，因此继续履行在线签署协议没有障碍。因此，王未能按时与何签订合同构成违约，何有权向王发函终止协议。根据协议约定的定金罚款，何反诉没收王已支付的定金，一审法院支持。

　　王拒绝接受一审判决，提起上诉。

　　二审法院驳回上诉，维持原判。二审法院认为，定金作为债权担保的法律制度，旨在确保当事人按照合同履行债务，支付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，无权要求收受定金的一方返还定金。

　　本协议已就房屋销售的主要条款达成协议，其权利和义务内容明确，意义明确，应作为双方履行合同的依据。本案争议的焦点是未能在线签订合同的原因和责任所有权。法院认为，虽然双方没有明确约定在线签订合同的时间，但应以有利于实现合同目的的方式诚实履行合同。

　　首先，结合房屋交易中涉及的金额和复杂程序的特点，他在签订合同后给了王九个多月的履约时间。然而，中介证言称，在此期间，王明确拒绝签订合同，这表明王在签订协议后没有如期全面履行合同义务。

　　其次，在他通知网上签约期限后，通过中介提示王如有异议，应明确合理的签约时间和原因，根据合同的目的和交易习惯，他安排签约期限和催促方式考虑了王的协商权利，显然履行了合理的注意义务。王既没有积极回复双方争议的签约期限和后续安排，也没有在规定的期限内完成网上签约程序，王在二审中仍不能确定具体的签约主体和其他履行必要的基本条件。由此可见，一审法院综合本案证据和双方陈述，认定王未按时签订合同构成违约，根据合同终止协议，王为担保协议履行交付定金，无权要求退款，有事实依据。
 

　　律师观点。

　　上海买卖合同纠纷律师对本案涉及的销售合同违约责任的确定、定金罚款的适用等相关问题进行了更多的研究，并亲自处理了相关案件。

　　本案涉及的房屋买卖合同纠纷是实践中常见的纠纷。

　　所谓定金，是指一方在履行前向另一方支付的一定数量的货币或者其他替代品，以确保债权的实现。当事人在合同中没有明确规定定金的类型的，一般认为当事人约定的定金为违约定金。由于定金是预付款，金额明确，因此使用定金罚款可以督促双方自觉履行，发挥担保作用。

　　对于定金罚款，债务人履行债务的，定金应当抵消或者收回。支付定金的一方不履行债务或者不符合约定的，无权要求退还定金；收到定金的一方不履行债务或者不符合约定的，不能达到合同目的的，应当双倍退还定金。

　　在这种情况下，王作为买家延迟履行协议，未能按时在线签字行为可以被视为默示拒绝，导致房屋买卖不能进行，不能达到签署协议的目的，因此无权要求退还押金。

　　上海买卖合同纠纷律师从以上分析来看，定金可以在一定程度上适当弥补正常履约方的损失，起到及时止损、担保债权的作用，但在签订定金合同时仍需注意。在此，杨律师提醒，订立定金合同时，约定金额不得超过主合同标的金额的20%，超出部分不产生定金效力；实际交付的定金超过或少于约定的，视为变更约定金额。

　　在实践中，我们应该注意存款和存款之间的区别。在合同中，我们应注意正确的词语，以避免因粗心大意而不能适用存款罚款。此外，当一方违约时，如果双方同意违约金和存款，另一方可以选择适用其中一方，而不是同时要求违约金和存款。存款不足以弥补一方违约造成的损失的，另一方可以要求赔偿超过存款金额的损失。