双方在签订《商品房认购书》后就认购书中没有提及的签订细节和其他条款进行协商不能取得一致,以及双方意志以外原因致使不能签订合同的,仅是合同磋商的过程,不属可归责于任何一方当事人的事由。下面和上海房产纠纷律师一起了解这起商品房认购合同纠纷案例。
一、基本案情
2009年8月2日,原告陈某与某房地产公司签订了《商品房认购书》 ,其主要内容是: 原告陈某向某房地产公司认购了某房地产住房,支付方式为银行按揭; 原告陈某在签订认购书时支付了4万元定金;购买人应当在2009年8月29日前在房地产开发销售中心签订商品房买卖合同,并支付相应的住房款项和相关费用,否则视为放弃认购表上的权利,房地产公司不予退还押金,有权单独处置房屋。同日,原告陈某向房地产公司支付了4万元押金。8月20日,原告陈某来到销售中心,商讨采购合同事宜。然而,由于双方未能就合同的某些条款达成协议,因此未能在合同上签字。此后,原告陈某多次向房地产公司要求退还4万元押金,但该公司以陈某没有在规定的期限内签订合同为由予以拒绝。原告陈某向法院提起上诉,要求房地产公司立即退还押金。
二、争议焦点
(1)本次认购的法律性质。
中国发展房地产公司律师可以认为,本案认购书不具备《商品房销售企业管理工作办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要研究内容,其法律问题性质为预约合同。
委托合同的法律效力遵循“必须谈判”的法律原则,即委托后双方的义务仅限于为了在未来某一时间达成成本合同而进行的谈判,而不是为了订立本合同而进行的谈判,只要进行协商即可履行委托义务。
为了保护交易安全和社会公共利益,保护房屋所有权人的权益,不能仅凭认购书中所谓的“认购人必须签署商品房买卖合同,认购人已对该商品房及所有相关信息充分了解”等条款就认定原告陈某必须承担签署合同的义务。根据《合同法》第四十条的规定,提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
(2)本案双方未签订《商品房进行买卖交易合同》的责任公司认定
签订“商品房认购书”后,双方未能就认购书中未提及的签订细则及其他条款达成协议,且双方未能签订合同的原因除了当事人的意愿外,合同谈判的过程不属于任何一方的事宜。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预约等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保,因双方责任导致商品房买卖合同无法订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,原告要求房地产公司退还认购定金是符合法律规定的。
三、判决结果
一审法院认为,认购书是预约合同,未能订立商品房买卖合同,不可归责于双方,原因是双方未能就商品房买卖合同的内容协商一致。根据相关法律规定,判决房地产公司在判决生效后三日内返还原告定金4万元。
四、案例评析
本案是一起典型的商品房认购合同纠纷,纠纷的焦点在于:
本书是商品房销售合同或预约合同。
商品房销售合同不能签订的责任人。如果买方在约定期限内履行了与卖方协商商定商品房销售合同的义务,而当事人未能就商品房销售合同的内容达成协议,从而妨碍了合同的签订,卖方应以不归于当事人的原因将押金退还给买方。
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