买卖二手房卖方反悔怎么办？上海房产纠纷律师给你出主意！

　　二手房买卖如果卖方反悔应该要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的，按照合同约定处理。关于二手房买卖如果卖方反悔应该如何处理的问题，下面上海房产纠纷律师为您进行详细解答。

　　【签了协议不办手续被索违约金】

　　外地小伙王强张罗着在南京买房结婚，经过反复筛选与比较，最终在孝陵卫一家中介公司看中一套二手房。去年11月3日，在中介的见证下，王强与卖房人张大妈签订了购房协议，约定王强以80万的总价购买张大妈夫妇位于孝陵卫某小区的房屋。签约当日，王强支付了2万元定金，双方约好剩余房款分三次支付。另外还约定，自协议签订之日起5日内到房产局办理过户手续，并补签正式的房屋买卖合同；任意一方违约，需支付对方8万元违约金。

　　11月7日是约定到房产局办手续的日子，张大妈却通知中介说，丈夫有事，不能到场了。按规定，夫妇共有的房产，出售时双方均需到场。张大妈的丈夫缺席，导致双方当日未能签订正式合同及办理过户。两天后，王强再次联系中介，催促签约、过户事宜，不料中介答复：张大妈的丈夫出差了，还要再等。11月24日，王强聘请律师，诉至玄武法院，要求张大妈夫妇返还2万元定金，并支付8万元违约金。

　　【卖房人：当初还没想好卖不卖】

　　玄武法院受理此案后，约见买卖双方进行了诉前调解。卖房人张大妈说，她只是把房子挂在中介出租，并没有说要卖，中介从房客口中得知她想卖房，跟她联系，她才去跟买房人见面。买房人是个小伙子，叫王强，但他并没有到场，一位中年妇女出面看的房。她最初报价85万，中年妇女嫌贵，只愿出80万，双方经过讨价还价，最终决定以80.1万成交。“当时我明确表示不能替我老公做主，中介让我模仿我老公的笔迹先签字，还说事后可以回家商量，不卖的话退定金就行。”张大妈认为自己不存在违约，并表示，如今买卖不成，她愿退2万元定金。

　　张大妈的丈夫认为，双方签订的协议并不是严格意义上的售房协议。首先，格式有很大问题：抬头写着“定金收条”，内容也是收条的格式，后面用备注的方法约定了双方的权利义务。其次，内容也有瑕疵：详细约定了过户时间、违约金等内容，却没有具体约定付款时间和付款方式。“是过户前付清房款，还是过户前付一部分过户后付一部分？都没说清楚，我哪敢把房子交出去！万一拿不到钱呢？”他认为中介有很大责任，如果中介提供的协议更规范一点，条款更细致一点，他也不会有那么多顾虑。

　　“况且我们并没有说要毁约。”张大妈的丈夫反复强调，他跟妻子是有卖房诚意的，去年11月7日，他之所以没去房产局签约办过户，是因为单位开会走不开，第二天又被派出去出差，本来想回来后找买房人谈，将合同再完善一下，没想到买房人那么快就起诉了。他表示，现在仍然愿意卖房，如果买房人执意要解约，可以退还定金，但绝不可能支付违约金。

　　【买房人： 我不买了，就要违约金】

　　王强工作繁忙，买房事宜均由准岳母宋女士出面办理。宋女士说，去年11月3日，她代表王强在中介跟女房主签订了协议，当时双方已经达成一致意见。11月7日是约好到房产局签订正式合同并办理过户的日子，那天，王强带着30多万元银行本票，早早赶到房产局门口等候，卖房人夫妇迟迟不出现，后来女房主解释说，她丈夫在单位开会，不能来了。两天后联系，又说男房主出差去了。她前前后后打了好多电话，卖房人夫妇始终不出面办理相关手续。宋女士说，尽管卖房人一拖再拖，她还是很积极地联系，想要尽快完成买卖，甚至还应女房主要求，在税费上做了让步。但是卖房人夫妇根本不讲诚信，大约在11月20日左右，她听中介说，这对夫妇不想卖房了。她将情况告知王强，王强便聘请律师递交了诉状。

　　审理过程中，卖房人夫妇反复表示，愿意继续履行合同，法官就此征询买方意见，王强委托律师答复法官：坚决要求终止买卖合同，因为他买这套房子是用作结婚，婚房吃官司不吉利。约定的违约金是8万元，他表示可以适当让步，降为7万元。卖房人夫妇明确表示不可能支付违约金。调解不成，法官表示将择日宣判。（文中当事人为化名）

　　【法律视角】

　　审理过程中，中介工作人员到庭陈述了交易的全过程。她证实，签约后，卖房人曾明确表达过嫌价格低、不愿出售的意思，她也承认，中介提供给买卖双方的协议格式不太规范。据了解，大部分中介公司在促成买卖双方达成交易时，会跟买卖双方签订一式三份的《房屋居间协议》，该协议虽不是正式的房屋买卖合同，但具有相当的法律效力。而这家名不见经传的小中介公司提供给买卖双方的协议却是一份“定金收条”，不具备规范的格式。买卖双方签订协议时，中介工作人员也没有向双方详细释明合同的权利和义务。本案中，中介的操作很不规范，买卖双方之间的定金合同部分有效。就此案提醒市民，买卖房屋需选择专业、规范的中介服务。

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