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策法上海黄浦房产律师专业委员会是由多位知名房产专业律师组成。委员会成员代理疑难房产纠纷上千起,实战经验丰富。提供房屋买卖合同审核、陪同办理以及房产相关协议的起草。精通各类房产诉讼案件的处理,包括但不限于:商品房买卖合同纠纷(定金返还/逾期交付/虚假宣传)、二手房买卖纠纷、相邻关系纠纷、房屋租赁纠纷、房屋权属纠纷、房屋继承纠纷、房屋拆迁补偿纠纷、离婚房产纠纷、涉外房产纠纷等。对判决结果研判精准。

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小产权房已悄然变异,上海房产纠纷律师带你了解小产权房的多种形式

时间:2023-01-30 16:54 点击: 关键词:上海房产纠纷律师,小产权房

  《经济参考报》记者近日在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访发现,在中央14部委的“清理整顿”中,小产权房已悄然变异为旅游地产中的“农业生态房”“养老公寓”“会员制农庄”,以“以租代售”“以权代产”“荣誉村民”等方式重装入市,形式设计精巧。专家指出,应尽快遏制小产权房的“变种”,带来新一轮农地入市潮,上海房产纠纷律师建议有关部门尽快出台清理整顿方案,明确农地流转的相关制度。

小产权房已悄然变异,上海房产纠纷律师带你了解小产权房的多种形式

  “以租代售”:宅基地上开始兴建会员制发展养老服务中心,“在 Xiaotangshan 旁边,一栋40平方米的四合院售价18万元,”北京市昌平区南庄村西洋退休中心的一则广告称,小房产正在以“出租出售”的方式出售,价格从10万到10万不等。“退休中心”只是一个幌子,许多年轻的居民,已经形成了一个住宅小区。

  走在“养老服务中心”里,随处都是可见“出租、出售”广告。负责进行房屋市场销售的养老金融中心刘经理说,目前我国正在通过出售的为第3期,养老发展中心城市占地是租南庄村的,与村委会签订了中国租赁合同到2052年。养老管理中心分3期建有平房约400间,1、2期已经可以全部企业卖出,三期也剩得不多了。

  记者在现场看到,三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米,包括三间北房、两间南房,使用寿命40年,售价60万元。

  购买这里的房屋后,与养老中心签订“入住协议”,类似长期租赁协议。记者注意到,协议中对入住人有这样一条约定:男60岁以上、女55岁以上,不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险,买房后谁住根本没有人管。”

  协议规定了停留时间和价格,以及每个人最关心的拆迁。协议规定,在拆迁的情况下,居民可以参加拆迁,拆迁后可以得到多少钱,其余的钱由养老院按居住年份扣除住房费用后退还给居民。

  在位于八达岭旅游高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”,打着“旧村进行改造”的旗号,这里我们建设的养老服务公寓发展已经出现售罄。

  销售管理人员可以告诉我们记者,“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村进行改造工程项目的一部分。项目将旧村拆掉,给回迁农民盖一部分回迁房,另外一个建设发展几十栋楼房,以“入会”形式以及对外直接销售,号称属于社会养老服务产业园性质,采用会员制运作,只需通过一次需要缴纳所选户型的会员费就可入住。如果没有发生拆迁,拆迁补偿归买房者。

  根据一家房地产网站的广告,这里的二手房平均价格高达每平方米6500元。该销售人员说,该项目的第一阶段已经售罄,有1000多个安老院。“如果你需要的话,你可以留下你的电话号码,我们会在第二阶段开始的时候通知你,”他说

  会员协议有两种类型: 一种是开放式的,子女可以继承; 另一种是五年制,五年后可以选择退出,全额退还会员费,实际上是五年居留。

  一位会籍顾问可以表示,房子是在村集体土地上进行开发环境建设的,产权问题归属村里。购房者经认购后可享受当地社会荣誉村民生活待遇,给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋建筑使用所有权证,大可不必因为担心知识产权。

  据知情者透露,目前“养老公寓”项目管理之所以兴起,除了这些项目公司本身进行销售业务收入外,一旦企业通过民政部门验收,还可以套取补贴。

  “私人农场”: 生态温室在农田上生长“50年不变”,如果说“老年公寓”主要占用的是农村集体建设用地,那么一些农村地区以“生态大棚”的名义,通过出售小产权房,占用了农业用地。目前,这种面向城市居民的“私人家庭农场”在北京、广州、大连、青岛和南京等大城市遍地开花。

  位于旅顺口区北路的生态庄园占地600至1200平方米,其中一个封闭的居住区靠近山和水。据《大连晚报》的广告,记者来到大连旅顺口区的 Shabao 村,看到一排排整齐的钢结构温室从地上拔地而起。每个温室旁边都有一个面积约70平方米的独户住宅和一个半地下室。

  负责销售的村民王经理说,这不是小产权房,我们不销售产权,只对外出租50年的使用权,1亩地的大棚45万元,两亩地的大棚60万元。如果将来政府动迁征地,补偿款全部都给买房的业户。

  王经理说,这里我们原来是沙包村的一片经济果林,约200多亩,现在中国建了70多套大棚,是村里进行开发的项目。有两种不同户型,一种是1亩地的,主要是给老年人活动准备的,只有8套;一种是2亩地的,共有60多套,卖得最火“城里人买这里的房子图的不是房,而是通过田地,地越大越受欢迎,一半多大棚房都已经卖光了”。

  王经理指着旁边的另一个山坡说,很快就会有第二期的建设,100套。“这个项目叫做大连绿色牧业生态公园。它已被批准,并被确定为一个设施农业项目。通过农业部检查后,可以开放地下室(农具室)采光。这是一个非常好的视频、音频、象棋和纸牌室。”

小产权房已悄然变异,上海房产纠纷律师带你了解小产权房的多种形式

  在旅顺北路沿途,这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称,长城科联种植精品园有多套大棚带院地独楼出售,地点在旅顺北路大黑石南,面积200平方米,出售价格85万元,合4250元每平方米,产权为使用权。

  早在2009年4月,北京市国土资源局就下达了禁令,要求所有区县政府拆除违法的农业生态公园,停止占用耕地,对部分项目拆除后变相开发的房地产单位和个人进行刑事责任追究。然而今天,北京郊区的“生态农场”已经增多,甚至掀起了新一轮的高销售。在 Huangtuozi 的 Yunfoshan、 Miyun District 和 Pinggu District 的马房镇,记者发现了一些出售的“私人农场”,价格从13万元到30万元不等。

  “旅游发展地产”:景区建设生态保护林地遭到别墅蚕食,记者可以发现,随着我国相关政府部门禁止对别墅项目审批供地,大量别墅项目转战农村。当前发展农村对耕地资源管理人员严格,但是对“三荒地”、水库周边国家生态地、承包林地、景区周边等建设研究开发企业并没有一个严格禁止,一些开发商通过打擦边球的方式不断开发所谓的“旅游地产”,建设“分时度假村”,对林地和具有重要生态环境保护系统功能的山坡地形成一种威胁。

  黄岗岭茶园位于 Liyang Province 横涧镇,毗邻天目湖风景区和 Nanshan Bamboo Sea 风景区。茶园不仅盛产茶叶,还是乡村旅游项目,游客可以采摘茶叶。董事长陆建平告诉记者,茶园承包土地1000多亩。近日,记者再次来到黄岗岭茶厂,发现在茶园的一个斜坡上,有两片白色的大和仿古建筑群,屋顶很高,现场都是瓷砖。

  当地文化旅游管理部门知情者介绍,这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目,是作为我国旅游业发展配套的宾馆服务项目报的,老板一直想对外直接销售。“溧阳市的农村地区旅游企业项目公司近年来不断出现了不少这类传统商业养老地产,我们都叫它‘田园地产’!究竟是开宾馆还是当别墅卖,老板不说。”

  在北京市北京昌平区棋盘山景区,流村镇瓦窑村的小产权结构别墅“山作庭院”已建成了300余幢独栋小产权进行别墅,销售管理人员周涛称“这个企业项目是棋盘山风景区相关配套服务功能基础设施,地是瓦窑村的山坡地,位于景区内,不会搞新的建设,拆迁的概率问题非常小。”

  “这个地方是一个山坡荒地,已经在村里重建过了,第一期只剩下三套了,”Miyun District Yunfoshan 黄坨子村小产权项目的销售人员项说。“第二期是一个小木屋,有96套,已经售出20多套,占地600平方米到1000平方米,总价25.8万元。”,还看到了一片小产权别墅,当地村民说别墅都是被村里的“山坡”占据的。

小产权房已悄然变异,上海房产纠纷律师带你了解小产权房的多种形式

  以上就是小产权如今变异的几种形式,但这些使用方式在很大程度上无法得到法律上的认可,上海房产纠纷律师建议在决定购买这些房屋之前一定要多向专业律师咨询。

 

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