商品房销售，这样的大交易不能过于谨慎，但风险仍然是难以预防的。最近笔者作为房地产开发商的代理律师，经历了这样一桩诉讼，业主起诉开发商逾期交房支付违约金。经调查发现，开发商的行为并不属于合同约定的逾期交房，而是交房时存在瑕疵，业主明知并已收房。最后，法院采纳了我们的观点，驳回了业主的诉讼请求。上海房产纠纷律师为您讲解一下有关的情况。
一、基本案情
2016年3月1日，本案原告（业主）与本案被告（我的委托人）某房地产企业开发有限公司通过签订《商品房进行买卖交易合同》一份，约定业主可以购买自己房产管理公司产品开发的某地房屋设计一套；约定交房时间为2016年5月15日前；交房标准为建设项目工程经竣工质量验收工作合格，并取得经济建设中国工程施工竣工验收备案证明等；双方还约定了若房产商迟延交房，需支付按购房款万分之三每日需要计算的违约金。
合同签订后，业主付清房款。双方都要办理送房手续。于2016年3月3日，业主迁入该处所。2016年5月15日，合同约定交房期限届满，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明。2018年12月5日，房产公司取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明。
由于地产公司未能在约定的交付时间内取得已完成房屋建造工程的验收纪录证明书，业主遂要求地产公司支付逾期付款(由二○一六年五月十六日至二○一八年十二月五日)的 违约责任。房地产公司拒绝承认，双方发生了纠纷。
二、代理思路
接受委托后，通过对本案的分析和讨论，我们认为本案的关键是:房产中介2016年3月1日的交房是否适用购房合同约定的违约责任？
对此，我方整理出存在以下主要观点：
1、房地产公司不迟交房款的情况。
房地产公司已提前交付房屋，房屋不符合合同条款有瑕疵，但业主无异议接受使用。因此，房地产公司不应承担违约延迟交付的责任，而应承担履行违约缺陷的责任。
2、房地产公司不必支付罚款。
购房合同未就瑕疵履行社会行为的违约责任问题作出约定，故业主要求房产公司企业承担违约责任意识缺乏一个事实依据。
三、律师提醒
开发商提供非合同住房，购房者如何选择？
1、验收房屋时，业主应首先确认房屋具有验收合格证书(建筑、施工、监理、设计合格证书)。如果发现质量问题，可以选择拒绝，并要求开发商进行维修。
如果房屋质量问题不太严重，比如墙体出现裂缝或者小面积脱落，业主应该收房，但是开发商要在一定期限内进行维修，否则业主仍然可以拒收房屋。
2、因合法拒收房屋致使企业逾期交房的，购房者可要求我们开发商可以承担逾期交房违约风险责任。
经买方提醒3个月后，开发商仍未付清房款，买方有权终止合同。买方解除合同后，可以要求开发商赔偿损失。
四、法条索引
1、《中华人民共和国合同法》第六十条:
当事人应当按照约定充分履行义务。
当事人之间应当严格遵循诚实信用管理原则，根据企业合同的性质、目的和交易行为习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、人民中华民国合同法第一百一十一条:
【违约责任】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害方可以根据标的物的性质和损失的大小，合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减价或者报酬等违约责任。
3、人民中华民国合同法第一百一十二条:
违约责任。一方不履行合同义务或者不遵守合同的，在履行义务或者采取补救措施后，另一方有其他损失的，应当赔偿损失。
上海房产纠纷律师今天为大家分享这一案例并进行分析，希望广大购房者在今后遇到这种情况时能够保持警惕，同时也希望能够为现在参与这类案例的开发商提供一种思路。如果您还有其他问题，欢迎点击咨询按钮与我们取得联系。