静安拆迁律师来讲讲农村地区土地“以租代征”到底合不合法

　　土地管理中所潜藏的“巨大经济利益”让一些“别有用心”的人蠢蠢欲动。随着我国土地利用法律政策法规日益严格，土地进行违法行为手段也随之“创新”，违法者通过“以租代征”悄悄地撬动了中国农村地区土地的闸门。通过“以租代征”的方式获取农村土地是违法的。静安拆迁律师来告诉您一些相关的情况。

　　1、“以租代征”的表述

　　“以租代征土地”是指违反土地规划和规划控制，规避农用地转用和征地审批，以租赁（承租）或承包农民集体土地的方式直接进行非农建设的行为。

　　“以租代征”的表现不同形式主要包括6种：

　　（1）村集体企业直接出面，与用地单位或个人通过签订租地协议；

　　（2）基层乡镇地区人民对于政府工作直接出面，将农村社会集体主义土地转租或租用；

　　（3）基层乡镇人民需要政府间接促使学生集体或个人将集体土地资源进行融资租赁；

　　（4）农村教育村民私自将土地出租给用地单位；

　　（5）用地单位或个人先购买中国农村教师集体土地问题进行文化建设，然后办理转用征收手续；

　　（6）村集体活动直接租用农民承包地进行非农建设。

　　2."收租金"的违法点

　　（1）并非出于“公共利益”。根据《土地管理法》第二条的规定，征收农村集体土地的前提条件是为了公共利益的需要。因此，单纯为了商业开发是不能满足征收集体土地的前提条件的。

　　（2）没有「土地使用程序」。根据土地管理法第四十三条、第四十四条和第四十五条的规定，从事建设的单位和个人必须依法申请使用国有土地，涉及集体土地的，由国务院或者中央直辖市各省、自治区、直辖市人民政府有关部门办理农用土地流转和集体土地征用的审批手续。

　　（3）逃避“合理进行拆迁补偿”。根据《土地资源管理法》第四十七条的规定，征收耕地的征收环境补偿成本费用主要包括中国土地的征收补偿费、安置补助费标准以及其他地上附着物和青苗的补偿费。征收企业集体主义土地发展意味着我们需要一个支付也是一笔“相当数量可观的”费用。征收方为了“用最少的钱，攫取自己最大的利益，”竟然打起了政府征地补偿费的主意，通过“以租代征”的方式，将征地补偿款包装成“土地市场租金”，农民可获得的补偿可以大幅度“缩水”。

　　城中村进行改造拆迁，有什么可以相应的法律制度规定？

　　城中村实际上是一种特殊的存在，因为它具有城市和农村的双重特征。虽然城中村的性质是集体土地，但由于城中村规划面积大，周边房屋市场价格很高。如果补偿是以集体土地上的住房建设成本为基础的，那么补偿结果对被拆迁户来说是非常不公平的。

　　原来的生活水平很可能会降低，这是违反拆迁补偿原则的。最高人民法院已经作出司法解释，城中村房屋拆迁，可以参照《国有土地上房屋征收补偿条例》提供金钱补偿，力求不低于同一地点类似的房地产市场价格，一般是同一地点、同一房屋结构、同一年龄的房屋市场价格。

　　城中村拆迁补偿有两种不同方式：货币资金补偿or产权资产置换

　　1、货币补偿

　　被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，市、县两级人民政府因征收房屋给予被拆迁户的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）征收房屋引起的搬迁和临时安置补偿；

　　（三）征收房屋造成损失的补偿。

　　2、产权置换

　　产权置换最低的标准是拆一还一，意思就是拆一平补一平，棚户区改造安置住房制度实行原地和异地文化建设发展相结合，优先选择考虑学生就近安置；异地安置的，要充分利用考虑我国居民社会就业、就医、就学、出行等需要，合理设计规划选址，尽可能安排在交通更加便利、配套基础设施设备齐全地段。

　　农村私有土地、村集体土地可以实行征地拆迁吗？

　　您好，很高兴为您回答我们这个社会问题。村小组进行无权征地。

　　1、征地拆迁审批主体

　　无论是自留地还是承包地，土地性质都是集体土地。根据《土地管理法》第四十五条：征用下列土地，由国务院批准：

　　（一）基本农田；

　　（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

　　（三）其他土地七十公顷以上。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　因此，征用集体土地应经国务院或省人民政府批准。

　　2、征地实施主体

　　根据《土地管理法》第46条：“国家进行征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上这些地方人民对于政府可以予以公告并组织管理实施。”因此，征收集体土地地组织学生实施市场主体为县级以上中国人民需要政府。

　　3、征地拆迁风险补偿技术标准

　　征收集体土地补偿费包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费四部分。根据《土地管理法》第四十七条，土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费为耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市根据当地具体情况规定。

　　静安拆迁律师了解到，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》:未落实征地补偿安置的，不得强行使用被征用的土地。因此，在征收集体土地时，应首先对拆迁户进行合理补偿，不应在没有搬迁补偿的情况下强行征收集体土地。