上海房产纠纷律师以案析法：开发商的广告宣传能否成为合同内容？

　　在现代生活中，广告充斥着各个生活角落，尤其在购买房屋时，开发商会利用各种各样充满诱惑力的广告内容吸引购买者，那么，广告宣传中的内容能否成为日后购买合同中的内容呢？今天上海房产纠纷律师就整理了相关内容为您解答疑惑，希望对您能有所帮助。

　　案情简介：

　　2007年宏图房地产企业开发能力有限责任公司（以下简称“宏图公司”）开发的一个“国家康居示范建设工程”项目管理开始进行预售。宏图公司可以通过一些户外活动广告、借助网络媒体等广为宣传，并印发了学生相关知识宣传教育资料，资料中写明：该项目为“国家康居示范工程”项目，小区内容积率为1.87，绿化面积为40％；太阳能利用技术，大大提高节约社会公共用电量；生态城市雨水再利用循环经济系统，一年节水1.6万吨；小区配备游泳池、网球场等。

　　同年12月10日，周某与宏图公司签订了《商品房销售合同》 ，同意周某购买宏图公司开发项目一套住房，总价81万元。合同签订后，周支付了房子的全部价格。2008年12月，当周收回房子时，他发现该项目没有获得“国家幸福示范工程”证书，只是正在实施的示范工程之一。小区的实际容积率为1.99，绿化面积仅为30%左右，远远低于先前的承诺，其他承诺都没有兑现。

　　经过周某多次查找公司要求公司履行宣传材料中的承诺，否则承担相应的违约责任，但公司对周某的要求置若罔闻。洪图说，其销售广告和宣传材料是邀请提供的，不能作为合同的一部分，洪图没有义务建造广告中所述的住宅小区配套设施。并在《商品房销售合同》补充协议第13条： “本合同与宣传材料、模型、样板房图片、数据、文字如有差异，以合同内容为准。”。卖方设立的样板房只可作为装修及装修的参考，不得作为本合约项下商品房质素、设备及装修的交付标准，公司不应承担任何违约。

　　在协商未果的情况下，周某将开发商发展宏图实现公司告上法庭，要求我们开发商进行返还购房款10万元，作为其不能及时兑现自己承诺的违约金。

　　法院判决结果：

　　经审理，北京市人民法院丰台区判决，洪图房地产开发有限公司应当在本判决生效后五天内向周某支付违约人民币7.8万元。

　　律师剖析：

　　本案涉及商品房买卖过程中可以比较常见的纠纷类型之一，即对商品房销售网络广告和宣传相关资料上承诺的认定存在问题。通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告，通过研究做出各种诱人的承诺以达到教育宣传的目的，那么我们这些承诺究竟能否认定为要约？能否作为一个合同管理内容的一部分呢？这就要求需要根据具体实际问题以及具体情况分析。

　　首先，要区分要约和要约可以邀请。我国《合同法》第十四条规定：“要约是我们希望和他人进行订立劳动合同的意思就是表示，该意思表示企业应当更加符合研究下列相关规定：

　　（一）内容以及具体分析确定；

　　（二）表明中国经受要约人承诺，要约人即受该意思表示一个约束。”

　　第十五条规定：“要约邀请是希望得到他人向自己能够发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标信息公告、招股说明书、商业网络广告等为要约邀请。商业银行广告的内容是否符合要约规定的，视为要约。”

　　通过分析上述法律规定可知，出卖人在商品房销售网络广告和宣传教育资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法社会实践中，销售产品广告和宣传工作资料是否符合现在以下四个要件，则认定为要约：

　　（1）销售企业广告和宣传信息资料管理涉及的内容在商品房开发发展规划能力范围内；

　　（2）销售广告和宣传资料研究内容是针对我国房屋及相关基础设施的；

　　（3）所作的说明和允诺具体情况确定；

　　（4）对商品房买卖合同的订立以及对于房屋价格的确定有重大环境影响。

　　本案中，开发商宏图公司在销售网络广告和宣传资料中对小区进行房屋及相关基础设施的宣传工作都是一个具体、明确的，尤其是“国家康居住宅建设示范项目工程”、容积率、绿化率、游泳池、网球场地宣传，对《商品房买卖合同》的订立和价格方面的确定有重大问题影响。上述企业宣传教育内容更加符合要约的构成要件，应当可以视为要约。因此，应认定为双方经济合同管理内容的一部分。

　　在合同约定的支付时间内，公司没有执行上述宣传内容，应对违约承担相应责任。然而，在这种情况下，对于合同中违约的责任没有明确的协议，而且很难确定房价广告内容的具体比例。在司法实践中，赔偿金额一般可以根据住房市场价值贬值和由此导致的卖方成本降低等因素来确定。

　　诉讼策略指引：

　　在出现类似情形时，一般可通过如下两种方式主张权利：

　　一、买受人可以发展要求开发商承担违约风险责任。如前所述，如果公司销售网络广告和宣传相关资料的内容进行明确、具体，可以通过履行，那么学生可以认定为要约，则应为合同管理内容。如果在交房时开发商未按照约定交付房屋，那么开发商便构成违约，买受人可以设计要求开发商承担相应的违约责任。但是他们因为劳动合同中一般都是没有约定此种教学情况的违约责任能力承担教育方式，此时，买受人可以同时主张开发商退还部分购房款作为主要承担违约责任的方式。

　　二、买受人以欺诈为由主张撤销合同，赔偿经济损失。在实践中，遇到一个部分买受人可以认为开发商构成欺诈，撤销合同，赔偿损失。对于学生一般产品销售广告和宣传相关资料中所述研究内容不超出国家法律制度规定的限度，司法社会实践中，不宜认定为欺诈。

　　最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此可见，构成欺诈必须满足以下条件：

　　（1）欺诈人具有欺诈的故意；

　　（2）有欺诈行为；

　　（3）被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈；

　　（4）被欺诈人因错误认识而为一定的意思表示。

　　在这种情况下，开发商的销售广告和宣传材料的内容不构成欺诈。因此，建议买方选择第一种方式，依法向发展商索赔违约。实际上，法官有一定的自由裁量权。举例来说，法庭在这宗案件中认为，如果发展商的虚假承诺不受惩罚，便会造成大量有关房地产销售的夸大宣传，误导买家作出购买决定，因此，法庭命令发展商承担违约的罚款。

　　法条链接：

　　《中华民族人民民主共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人之间具有中国法律制度约束力。当事人应当严格按照约定履行我们自己的义务，不得擅自变更问题或者解除合同。依法成立的合同受法律环境保护”

　　第四十四条依法订立的合同自成立之日起生效的，依照法律、行政法规的规定办理批准或者登记手续

　　第六十条：“当事人应当严格按照约定进行全面发展履行我们自己的义务。当事人应当遵循诚实信用管理原则，根据企业合同的性质、目的和交易行为习惯履行通知、协助、保密等义务。”

　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同管理义务教育或者没有履行合同义务不符合约定的，应当积极承担继续履行、采取补救措施或者国家赔偿经济损失等违约风险责任。”

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