上海房产律师分析回迁房分房指标的转让

　　城市进展中，一纸拆令往往伴随大量手握分房指标的失地农民，该指标对应的是回迁房。回迁房产权人大多受教育程度不高，收入水平低，突如其来的不动产期待物权让他们急于变现。市场的另一端是早就觊觎房价飞涨红利的“城里人”和苦于天价房而居无定所的“搬砖工”。在飞速信息的促进下，两者迅速达成指标购买合意，但指标如何落地还有相当风险。下面上海房产律师为大家讲解回迁房分房指标的转让。

　　1 .回迁房分房指标转让的合法性

　　通说认为，分房指标是当事人的期待物权，即在未来确定的时间内能够获得一处不动产，法律并没有禁止这种期待权的转让，根据“法无禁止则自由”的思想，分房指标在权利人合法自愿的情况下，可以自由进行转让。2011年5月浙江某房屋买卖合同案，法院认为回迁房（安置房）转让协议属于债权转让协议，系双方真实意愿缔结的合法有效房地产买卖合同，分房指标是具有物权属性的债权。

　　2011年6月，《全国民事审判工作会议纪要》第10条明确，被拆迁人依法享有的拆迁安置权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。因此可以得出结论，分房指标可以转让，转让的客体是优先于其他权利的期待物权。事实上，北京高院在2014年12月召开的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》对此问题亦进行了明确，第5条当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购房指标转让给他人，当事人主张转让无效的，一般不予支持。

　　2 .回迁房分房指标转让中的法律风险

　　《城市房地产管理法》第42条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。该条确定了地随房走的基本转让制度。分房指标的出让人通常是被拆迁地的村集体成员，因此除了故意违反诚实信用违约的情形外，至少还存在以下风险：

　　一是分房指标对应的房屋所占土地属于村集体所有，转让合同无效。若该拆迁地被用作商业开发，由开发商通过出让方式获得后，修建约定数量的房屋对被拆迁人进行安置，则转让合同大概率能够得到履行。但若用于修建回迁房的土地性质并没有改变，仍是集体所有，则根据《合同法》第52条的规定，转让协议因违反《城市房地产管理法》第9条、《土地管理法》第10条的禁止性规定而无效。

　　二是分房指标不明致使合同尚未成立。任何权利的转移都应当以权利清晰明确为前提。在部分出让人的拆迁协议中，由于未对补偿安置房屋进行明确，致使分房指标不具备物权属性，转让合同因约定不明而不被支持。2011年7月山东某房屋买卖合同案中，法院认为案涉房屋已被拆除，回迁的安置房尚未定位，回迁指标无法更名。故房地产买卖契约因标的物不明确而未能成立。

　　三是未经共有人同意而无效。回迁房指标的出让权利人一般与原房屋居住人一致，除了夫妻双方外，还有同住子女，转让人往往忽视同住子女，特别是成年子女的同意而引起无权处分，致使合同效力待定。

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