上海专业房地产律师谈售后返租乃发商常用的套路

　　上海专业房地产律师讲售后返租分为两种情况，一种是开发商全部销售，另一种是开发商自持的一部分，大部分自持只是销售的一小部分。

　　实践中有两个明显的区别。其实我们做过房地产或者了解过房地产的人都会知道，只要房子位置好，房子好，很快就能卖出去，但是商店不容易卖。很多人都喜欢这个社区未来的整体价值。大家入住后，一定要需要公共配套业务。如果公共配套业务能掌握在我手中，未来的商业价值也会掌握在我手中。所以做生意的人其实从一开始就想自持，但是如果自持业务或者业务的实际控制权掌握在自己手中，前期业务投入很大，投入大不怕，住宅投入大。问题是回报周期长，这是最大的问题。业务回报周期很长，对吗？

　　在一个商业场所，你必须支持三到五年，甚至10年才能成为一个成熟的商业区。在这种矛盾下，开发商最想做什么？

　　最好用别人的钱盖房子，但是房子的控制权还在我手里，也就是最早出现的店铺分拆销售方式。这个时候开发商真的很想在早年自己持有商业物业的时候用套路。这个时候他会把一部分商业分割拆零销售，解决一部分资金困难。当我没有足够的钱的时候，我可以用别人的钱盖房子。

　　也就是说，开发商会出售部分业务。比如这里10万平米，我卖3万平米。我想卖给三个人，一个人1万平米难吗？即使一个人1000平米，也很难卖，对吧？但是如果一个人100平米甚至10平米。卖起来容易吗？

　　我把它分成小份额。可支付的数越大，卖得越好，同时我增加了高利润回报，加上广告，房子很容易卖，所以他最终必须解决一个问题，我卖给你是用你的钱，但房子的控制在我手中必须依靠什么来实现？租金回报，对吧？它必须通过售后租金回报来实现，但我想给你高利润。我也很难支持它吗？

　　前十年的生意要靠养，前三年五年我要给你8~10%的回报，谁能支撑，支撑不起怎么办？

　　另外，成立公司来回租房，用另一家公司违约，上海专业房地产律师从几千万到几亿不等。违约几年后申请破产，合法摆脱债务。这就是它的目的。

　　这就是我们背后的商业逻辑。开发商是怎么做到的。然而，一些开发商并不那么残忍。我没有破产，但我的租金违约是肯定的。我们在河北保定看到了这样一个项目。它自持70%，销售30%。此外，这个项目的情况如何？他开业了。他几年前经营得不是很好，但他的地理位置特别好，也就是说，未来的商业价值将会上升。

　　所以开发商从来没有想过这个项目要卖，转手，他认为生意总是在我手里，所以他签了10年的回购，等于10年你得到高利息，10年后我恢复回购或溢价回购，这对买家特别有吸引力吗？

　　万无一失，中间拿了利息店我不想要，还可以给你买回来。

　　事实上是什么子的？现实很残酷。河北省保定市前五年没有拿到1美分的租金。五年后，每个人都无法忍受。你的开发商不是说回购。我不会和你一起玩你提前回购。你是个骗子。开发商说是的，我们的合同约定了10年的回购。如果我们提前5年回购怎么办？打50%的折扣。你花了100万买房子。你在过去的五年里得不到一分钱的收入。五年后打50%的折扣。你想要吗？你已经拖了五年了。你很不舒服。

　　如果我在银行存款能产生多少利息，如果我投资，我能赚多少钱？现在不仅赚不到一分钱，而且还面临着可能拿不回来的风险。你现在可以拿回来了。无论如何，你可以以50%的折扣拿回来。这个问题可以解决，你不必因为这个问题而睡不着。

　　你不想以原价回购吗？没问题。10年后我给你原价回购，10年免息用你的钱。你收不到租金吗？收不到租金跟我没关系。你可以找一家回租公司，告诉他，拿不到钱。如果你赢了，申请法院不能执行怎么办？

　　这就是开发商的套路。后来怎么做，后来会发生什么？开发商不想自持。我发现这种方法太容易卖了。

　　然后我们看到一些项目全部销售，利润回报高，我们看到江苏和浙江，8万到10万平方米的商家，正常情况下，你认为他的建设成本低，业务只有40年，建设成本很低，位置好，回报高8~10万销售，全部销售，高租金不能得到，得不到怎么办？

　　你去诉讼，我的房屋销售合同已经完成，我的房子给你，你的房子也给我，所以一只手支付房子履行，租金违约是另一种法律关系，你找到租赁公司，租赁公司不能给，与我们的开发商无关，这里业主经常说一个问题，你说房子交付你没有给我们，你给物业租赁公司。

　　然后我们很多业主三五年后恢复过来，因为他们向法院起诉，业主拿不到钱。他觉得开发商卖给我的时候签了租赁合同。你和租赁公司是一群人。租赁公司不给他租金的时候，已经过去了好几年了。几年后，他向法院起诉。开发商说我和租赁公司不在一起。我的合同已经履行了，房子已经交给你了。

　　然后在这个时候，主人恢复了理智。他说你把它交给了我吗？你没有把房子交给我。你把它交给了一家回租公司。然后开发商在这个时候拿出了所有的委托收款合同、授权委托书和委托收款合同。你的托管公司已经为你收到了房子，所以收款行为是合法的。合同履行后，我没有责任。关键是法院也承认这一观点。你认为违法行为披上了合法的外衣吗？人们陷入了痛苦的境地。事实上，这是商业的本质。我想用你的钱盖房子。完成后，我会通过高回报提高房价。出售后，赚钱与否与我无关。

　　托管公司的情况如何？首先，开发公司是一个项目系统，因为项目建立了一个开发公司，项目公司不会涉及他的集团，他将使用房地产公司的法律风险，项目公司隔离集团公司之间的风险，也就是说，我的项目，我赔钱，也不会让我去他那里赔钱，这是第一层。

　　第二个层次是什么？我使用一家只投资100万至500万的托管公司来承担不能支付你的资金的违约责任。然后，如果托管公司不能支付债务，在资不抵债后申请破产，这是开发商的惯例。