上海房产纠纷律师举例说明：商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？

　　按揭购房合同和贷款合同的关系主要是按揭购房合同是贷款合同的一种类型，若是购房者并不能一次性的支付房款，那么可以在与房屋的出售方签署房屋售卖合同之后，带着购房合同等的材料，到银行提出按揭还款的请求。下面上海房产纠纷律师用两个案件详细说明其关系。

　　一、基本案情

　　（一）王先生与某房地产企业开发商签订了商品房进行买卖交易合同，约定王先生以按揭贷款的方式以及支付购房款，否则开发商之间可以通过解除商品房买卖劳动合同。但是在经济合同规定签订后，因王先生办理按揭贷款的条件比较不符合商业银行的要求，银行发展没有得到贷款给王先生，故王先生无法按商品房买卖服务合同的约定需要支付购房款，开发商通知王先生解除商品房买卖合同，并要求王先生赔偿风险损失，而王先生对开发商的要求学生予以拒绝，双方遂发生矛盾纠纷。

　　（二）吴女士向一名地产商购买商业楼宇。商品房买卖合约订明发展商交出商品房的具体日期，并清楚订明如发展商逾期30天交出商品房，买方可终止合约。同时，在吴小姐以按揭贷款的形式向发展商支付所有购买价后，由于发展商逾期30天以上，吴小姐要求取消商品房买卖合同，同时要求撤销按揭贷款合同，发展商不同意撤销合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房合同是不同的法律关系，不应与商品房合同一起处理，三方未能达成共识。

　　二、案件分析

　　以上两个案例都与商品房销售合同的解除及其法律后果有关，那么，商品房销售合同和抵押贷款合同又是什么呢？商品房合同的解除是否会导致抵押贷款合同的解除？

　　抵押贷款是商品房市场上最重要的支付方式之一，买受人、开发商和抵押银行之间形成了不同的法律关系。一般来说，买方与开发商的关系是商品房买卖合同，买方与抵押银行的关系是抵押贷款合同。在不同的法律关系中，当事人的法律地位不同，权利义务也不同。但是，几种法律关系并不相互分离，彼此之间仍然存在法律联系，一种法律关系的变更会影响到另一种法律关系，这种关系在一方当事人要求解除商品房买卖合同时更加明显。

　　我国《合同法》对合同解除权有明确规定，合同解除权必须在一定条件下行使，而不能由当事人任意行使。合同解除可分为协议解除和法定解除。前者意味着当事人双方可以约定合同解除的条件，而后者则是当事人之间没有约定的合同解除的条件。解除条件成熟的，一方当事人可以通知另一方当事人解除合同，解除合同的通知到达另一方当事人时，解除合同。如果对方当事人有异议，可以通过诉讼或仲裁来确认合同的有效性。就商品房合同而言，买卖双方可以约定解除合同的条件，如逾期交房、逾期付款、逾期房产证、面积差等。当事人双方约定合同可以解除的条件的，有解除权的一方当事人可以选择解除合同。合同解除后，购房人应当将房屋返还开发商，开发商应当将购房价款和利息返还购房人。如有违约，违约一方亦须向另一方承担违约。

　　对于个人按揭贷款公司合同管理关系，购房人签订该合同主要是为了向开发商进行支付购房价款，其签约目的是非常需要明确的，即保证商品房买卖合同能够顺利通过履行。因此，虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同是一个不同的法律相关关系，但商品房买卖合同中以按揭方式付款的约定则是签订按揭贷款业务合同的原因和目的。如果商品房买卖合同被解除，则按揭贷款项目合同的原因就是消灭，当事人之间签订按揭贷款合同的目的将无法得到实现。根据目前我国《合同法》第94条的规定，在当事人一方迟延履行政府债务问题或者有其他违约风险行为发展致使我们不能为了实现工程合同研究目的的情况下，可以有效解除合同。因此，在当事人解除商品房买卖合同时，按揭贷款合同是教师可以直接解除的。

　　为解决类似纠纷，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定： 商品房买卖合同规定，买受人以担保贷款方式支付，因一方原因未订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，另一方可以要求解除合同并赔偿损失。当事人因非当事人原因不能订立商品房担保贷款合同，商品房销售合同不能继续执行的，当事人可以要求解除合同，卖方应当将购买商品房收到的本金、利息或者押金返还买方。第二十四条规定：“因商品房销售合同被确认无效、撤销或者解除而不能实现商品房担保贷款合同的，当事人要求撤销商品房担保贷款合同的，应当予以支持。”这种解释中的“担保贷款方法”就是我们通常所说的“抵押贷款方法”.

　　具体到上述两个案例，在“案例1”中，由于王先生自身的原因，如年龄、收入、信用等。他不符合银行办理按揭贷款的条件，无法按揭支付购房款。《商品房买卖合同》已经明确约定了解除合同的条件。因此，当条件满足时（即先生不按承诺付款），开发商有权解除合同，并要求王先生赔偿损失。在“案例2”中，吴小姐有权因开发商逾期交付而解除商品房买卖合同。同时，吴小姐还有权解除抵押贷款合同，因为在商品房买卖合同解除的情况下，吴小姐签订抵押贷款合同的目的将无法实现。开发商和银行拒绝解除合同的理由是站不住脚的。

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