为什么小产权房一再被禁止，却不能被淘汰？上海房产纠纷律师为你解答

　　北京市国土局公布了一份79个小产权住房项目的清单，提醒公众不要购买，上海房产纠纷律师表示小产权住房这个备受关注的问题再次成为焦点。

　　小产权房背后已经形成了一条腐败链。如果这个腐败链条不根除，小产权房建设只会愈演愈烈，越禁越多。」9月27日，广东建筑商G先生对《华夏时报》记者说。

　　随后，这位从事建筑业多年、开发经营小产权住宅项目的房地产业主告诉记者，他对小产权住宅背后的利益链有所了解。

　　在G先生看来，小产权房是随着商品房价格的暴涨而迅速发展起来的。高昂的房价让很多农民工难以承受，于是他们不得不将目光投向法律不承认但价格只有商品房三分之一的小产权房。

　　据国土自然资源部进行抽样问卷调查结果显示，目前在北京、天津、武汉、南京、广州、深圳大学等地，均已建起企业大量的小产权房。以深圳为例，小产权房占全市发展住房总套数的56％，约一半中国深圳人居住环境其中。

　　“过去几年，在经济更为活跃的惠州，小型房地产的建设尤其受到农民工涌入的推动，”居住在市中心惠城区的 g 先生表示。小型房地产的规模非常庞大，尤其是在 Shuikou 地区、河南银行城、 Xiaojinkou、迈迪以及江北和上老挝的城乡接合部。他提供给英国《金融时报》的一段视频显示，在惠城区南岸的这个小镇，数十个小型住宅项目正在一起建设。这些建筑一般有10层左右，最高有16层，不同项目之间的距离很小，从远处看，密密麻麻，几乎连在一起。最近的地方，两栋楼只有一两米远。“我们称之为握手建筑，”G 先生说。

　　在他看来，很多小产权房背后或多或少隐藏着权钱交易。“绝大多数小产权房没有法律规定的这种证明。据政府称，这是非法的。大量的非法小产权房依然存在，是因为那些监管者因为收了好处而放弃了监管。”他说，很多人认为开发商赚得钱多，但事实并非如此。用于管理的费用占总销售收入的8%到15%左右，开发商的利润率基本在这个水平。如果有阻力或拖延，开发商的利润很可能被侵蚀。

　　G 先生详细介绍了一个村庄10000平方米的建筑面积开发项目，这个惠城区花费了1200万元人民币从村民手中购买土地并进行建设，也就是每平方米1200元人民币。加上利息100万元、业务关系及娱乐开支150万元，总开支约为1,450万元。当地小房产的价格只有1800元左右，理论收入1800万元。到目前为止，该建筑尚未收回成本，但持有超过3亿元的索赔。

　　其实一点钱都没有。」G先生解释说，因为小产权房的主要购买者是经济不好的人，很少能一次付清，开发商为了尽快卖出去，只能接受分期付款的做法。这样开发商的资金成本会很高，而且大部分用于建设的预付款都是贷款或者高利贷，利息负担很重。如果施工顺利，一年就能完工。如果没有，就再拖一年，利润就被利息侵蚀了。

　　据G先生进行介绍，顺利建设完工后如果能及时收回六七成，是很不错的。所谓能赚的钱，都是在两年到五年后我国陆续收回来的余款。如果我们开发商一个纯粹借高利贷，这个企业生意是没法自己做的。

　　G 先生说，当开发商第一次涉足小型房地产建设时，可能没有想到会有这么多人来收钱。“谁是负责人？村、镇、城建、规划、土地、城管执法. . 有两条主线，一条是属于直接管理系列的城管执法，另一条是地方乡镇政府领导。”正是由于上述原因，小产权房产生了两条腐败路径： 一条是城管执法局的普通执法人员及其领导，另一条是乡镇政府的工作人员和乡镇领导。在开发商眼里，这两条线有交叉和分工。如果你在管理上偏袒一方而忽视一方，可能会激起后者将违法建筑的新闻冒出来。

　　一大批小产权房在监管者的眼皮底下拔地而起。一般来说，开发商从村民手中买下地块开始建设后，首先找到的就是村里和城管执法人员。“这种级别的人一般不怎么给钱，按建筑面积收钱。从几千到三万到五万，也有几条好烟，吃喝。"

　　基层的人收了钱不往上报，上面的人是很难知道违建小产权房信息的。开发商如果在这个间隙里抢建好并卖掉，等购买者住进去后，即使上级政府发现，后者也很难处理，否则容易发生群体性事件。“利益链已经形成，大家都乐在其中，甚至为了避免出事，执法人员还暗中予以帮助，比如通风报信，查处得严时，让建筑商停下来避下风头等。”

　　G先生说，一个10000平方米的小产权房项目，直接送钱成本80多万，加上平时吃喝玩乐的开销，总支出将超过100万元。这是一笔巨大的开支，而为了省钱，建筑商也暗中与这些监管机构打交道，尽量少花钱把事情办好。比如一开始他们就少报了建筑高度，准备建10层的时候就报了建6层。由于长期处于这个食物链中，监管者也形成了相对固定的收钱价格。楼建得越高，钱收得越多。少报身高意味着可以省管理费。

　　“小产权房其实我们就是作为一门生意嘛。”G先生也是无奈地说。

　　“这是一种知道去哪里的技能。”

　　在建筑行业打拼多年的G先生说，小产权房在广东各地都很普遍。在他看来，这些小产权项目支撑着相当一部分监管者。

　　“对于城管执法来说，执法人员每天都来，你要照顾他们，执法人员有班长，有中队，有营长，有副局长，有局长. . 每一层，都是末日？”？这是一种技能。如果你不掌握窍门，花更多的钱，你肯定会陷入麻烦，”G 先生说，那些很少受到调查和惩罚的人都是因为管理不善。

　　打点方式无外乎两种：从上而下的打点，只要到位，都问题不大。而从下而上的打点，随时都有灭顶之灾。

　　依照G先生的经验，风险进行最小的办法是找到“大头”，否则我们下面就是但凡管事的人他们都会设卡，但一般建筑商多为企业节约资源成本而选择由下而上，如果没有遇上一些麻烦，再见招拆招。

　　“在过去，大多数建筑商都能通过由下而上的办法渡过难关。”G先生说，有两个惠州老太太看到没有人管，买了地请人施工，自己卖楼，竟然赚了大钱。

　　中国建设管理和房地产法律研究中心执行主任、著名房地产律师王彩亮说： “地方政府和城市管理、土地管理、规划建设等部门要为小产权房的蔓延承担责任。”目前，清理小产权房的首要任务是查处地方政府和监管部门的失职行为。简单地清理开发商或让买家承担损失是不公平的。

　　上海房产纠纷律师表示非法建设小产权房背后的腐败链条，实际上是相对于正常房地产开发而言的另一种利益再分配。在正常的房地产开发中，政府通过拍卖、卖地和征税等方式创造财政收入。小产权住房的发展对财政的贡献不大，但有关官员可以享受很大的利益。“根本原因是基层的腐败。地方政府和土地、规划、城管等基层单位有权有能力制止。但是，乡镇两级已经尽了最大的努力来促进它，其他部门已经宽恕了它。因此，小产权房一再被禁止，不能被淘汰。”