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中介设置“霸王条款” 有效吗?和上海房产纠纷律师一起了解法院是如何判决的

时间:2023-04-10 09:42 点击: 关键词:上海房产纠纷律师,房屋买卖合同

  有关房地产买卖协议具有管辖正式房地产买卖合同(即本合同的签署)签署的意向书性质。意向书成立后,买卖双方有权自行履行或终止买卖意向,任何人不得干涉。详细法律内容,请看上海房产纠纷律师的解答。

中介设置“霸王条款” 有效吗?和上海房产纠纷律师一起了解法院是如何判决的

  上海某房产中介因黄女士未在约定时间内签订房产买卖合同,起诉黄女士违约,要求支付违约金3万元。3月31日,上海市闵行区人民法院以中介公司的申请不符合《合同法》相关规定为由,驳回了中介公司的申请。

  2015年11月21日,黄女士和中介目标公司企业签订《房地产求购居间协议》和《房地产市场买卖居间协议》。同日,在中介机构公司的居间介绍下,黄女士又与出售方签订《房地产进行买卖协议》,约定20天后签订《房地产经济买卖劳动合同》。另约定,任何一个一方未能有效履行本协议,导致我国房屋买卖未能得到最终可以完成或《买卖合同》无法及时签订的,由违约研究方向具有中介管理公司需要承担违约金3万元,作为学生提供居间服务的补偿。还约定如买卖双方之间协商合意解除本协议致使房屋买卖未能实现最终能够完成的,则应共同提高支付3万元违约金等内容。

  今年1月5日,黄女士未能在2015年12月11日之前签署上海房地产买卖合同,并致信黄女士,要求对违约承担责任。由于王女士没有批准这项申请,法院要求判处王女士支付3万美元的罚款。

  中介公司诉称,2015年11月,黄女士表达了购买产权房的意向。21日,签订《房产购买中介协议》和《房产买卖中介协议》。当日,在中介公司的调解下,黄女士签订了《房产买卖协议》,确认了该房屋的买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续,买卖双方应在本协议签订后20日内签订《上海市房地产买卖合同》。但黄女士并未按约定履行签约义务。

  法院认为,有关房地产买卖协议具有管辖正式房地产买卖合同(即本合同的签署)签署的意向书性质。意向书成立后,买卖双方有权自行履行或终止买卖意向,任何人不得干涉。

  根据合同法规定,经纪人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同订立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。据此,即使本案买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可以归咎于黄女士,黄女士也无需支付报酬。

  《合同法》还规定,格式合同条款加重对方社会责任,排除对方企业主要发展权利的,该条款无效。本案中,公司可以诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产市场买卖双方协议》中的格式条款。条款中有“不管居间是否能够成功,均有权向对方收取相当于中国房价2%的费用”。该条款方面具有明显加重对方经济责任,排除对方一个主要包括权利的情形。应为无效。据此,中介服务公司管理要求黄女士支付违约金的诉请,不符合相关法律制度规定,不予支持。

  卖方出售了房屋,但没有移动他和她丈夫的户口,导致买方的户口“失踪”,经过多次谈判失败后,买方根据合同向卖方索要违约,以获得法院支持。

中介设置“霸王条款” 有效吗?和上海房产纠纷律师一起了解法院是如何判决的

  2012年10月,张女士与王女士通过某中介公司的中介服务签订了房屋买卖合同。王女士卖掉了自己在北京通州区梨园小区的一套100多平方米的房子,成交价160万元。同时,双方约定,出卖人应当自房屋所有权转移之日起10日内,到房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出卖人自身原因导致该房屋相关户口未如期迁出,应向买受人支付违约金10000元。买受人逾期7日未迁出的,自逾期之日起,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2013年1月24日,王女士和丈夫将户口迁入涉案房屋。至2013年3月5日,张女士共支付王女士160万元,王女士将房屋过户至张女士名下。侯女士一直无法及时将户口迁出。张女士多次催促未果后,一纸诉状将王女士诉至通州区人民法院,要求王女士赔偿违约金4.5万余元。

  在案件审理过程中,王女士说,她搬进来的时候已经得到了张女士的同意,因为找不到合适的地方安顿下来,所以没能及时搬出去,现在我也在积极办理户口搬出手续。张女士说,她一开始并不知道王女士的调动,在得知后一直催促王女士搬出去,但王女士一直不合作,根据合同协议无法搬出去,王女士应该赔偿延迟搬出的罚款。经法官调解,王某同意尽快搬出户口,但不同意补偿违约,张某坚持要求王某补偿违约。

  审判后,通州法院认为,当事人应当按照约定充分履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务或者不遵守合同的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。当事人可以商定,违约一方应根据违约情况向对方支付一定数额的罚款,也可以商定计算违约损害赔偿金的方法。张女士和王女士签订房屋买卖合同后,已经履行了支付全部购房款的义务,但王女士没有按照合同规定办理户籍转让手续,其行为已经构成违约,应当按照双方约定承担相应的违约责任。最后,法院判决王女士向张女士支付超过45000元的违约。判决作出后,双方均无上诉,判决生效。

  法官提示:部分企业房屋买卖过程中会发现存在卖房人的户口迁出问题,但因户口迁移学习问题系行政管理机关的管辖范围,不属于民事诉讼案件的受理范围,故对于买房人起诉制度要求卖房人迁出户口的,法院认为不会受理。但买房时可就卖房人未依约迁出户口时应承担的违约风险责任发展作出一个明确约定,对于买房人依据相关合同约定时间要求卖房人承担违约行为责任的,则会得到人民法院的支持。

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