上海律师为您解答预告登记失效是否导致之后的以不动产物权变动无效

　　预告登记作为不动产登记制度的重要组成部分，在保护不动产交易中的各方权益方面发挥着重要作用。然而，预告登记失效是否会导致以不动产物权变动为目的的合同无效，是一个备受争议的问题。本文上海律师通过分析上海的法律实践、相关法条以及案例判决，探讨预告登记失效与不动产物权变动合同效力之间的关系。

　　一、引言

　　随着不动产交易的日益繁荣和不动产登记制度的完善，预告登记作为其中的关键环节，扮演着保障交易各方权益、确保交易稳健进行的重要角色。然而，预告登记失效是否会对以不动产物权变动为目的的合同产生影响，引发了法律界的广泛争议。以上海作为法律实践的背景，本文旨在探讨预告登记失效与不动产物权变动合同效力之间的关系，通过分析上海的法律框架、具体法条以及相关案例，以期更加清晰地界定在此情境下的法律适用。在这个背景下，我们将深入探讨预告登记失效对不动产交易合同的影响范围，旨在为实践中的法律专业人士提供有益的法律指导与参考。

　　二、预告登记失效的情形

　　预告登记失效是指预先登记的通知制度在一定情况下失去效力，导致预告登记不再具有相应的法律效果。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十七条的规定，预告登记可能发生失效的情形包括但不限于：

　　登记义务人提出撤销预告登记：如果预告登记申请人在登记机构办理登记时提出撤销预告登记，登记机构会根据申请人的要求予以撤销。

　　预告登记的主债权已经履行完毕或已经担保完毕：预告登记通常是为了保障主债权的履行，一旦主债权已经完全履行或已经得到充分担保，预告登记的目的就不复存在，预告登记可能失效。

　　申请人撤回预告登记申请：如果申请人在预告登记申请尚未办结之前，主动要求撤回申请，预告登记可能会失效。

　　预告登记期限届满：预告登记通常有一定的有效期限，一旦预告登记期限届满，预告登记可能失效。

　　需要注意的是，以上情形仅为可能导致预告登记失效的情况，具体情况需要根据法律法规和实际情况来判断。预告登记失效意味着预告登记不再对不动产物权的第三人具有警示和限制作用，但并不影响已经形成的不动产权利本身。因此，即使预告登记失效，原有的不动产权利仍然有效。

　　三、预告登记失效与合同效力的关系

　　根据上海的法律实践，预告登记失效并不会直接导致以不动产物权变动为目的的合同无效。上海市人民政府颁布的《上海市不动产登记办法》第三十五条明确规定，预告登记失效并不影响已经形成的不动产权利。

　　此外，《中华人民共和国合同法》第十七条规定：“法律对形式没有特别规定的，当事人可以采用书面、口头或者其他形式订立合同。”因此，预告登记失效并不影响合同的成立效力，只是会影响合同的履行。

　　四、相关法条的支持

　　在上海的法律实践中，对于预告登记失效与合同效力的问题，可以从以下几个方面找到支持：

　　《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第三十一条：该条明确规定了预告登记的法律效力，强调预告登记不影响不动产权利的产生。

　　《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第三十三条：该条规定，预告登记失效后，登记机构应当在不动产登记簿上予以注销。这意味着，预告登记失效后，登记机构仍然会进行相应的登记注销，但不影响合同的成立。

　　五、案例分析

　　在上海的法院判决中，类似的案例也有不少。例如，某买卖双方签订了购房合同，卖方已经进行了预告登记，但由于一些原因，预告登记失效。法院判决认定，虽然预告登记失效，但合同仍然有效，买方具有合同约定的购房权利。

　　小明拥有一块位于上海市某区的土地，并计划将其出售。他决定在不动产登记系统中进行预告登记，以通知其他潜在买家关于土地的交易意向。在预告登记的同时，小明也与一名买家小王签订了购卖合同，约定将该土地以一定价格出售给小王。

　　然而，由于一些原因，预告登记失效了。这可能是因为小明在登记机构提出了撤销预告登记的申请，或者是因为土地交易款项已经被完全支付，不再需要继续预告登记的限制。在这种情况下，预告登记失效，并不再对该土地的交易起到限制作用。

　　尽管预告登记失效，但是根据上海的法律实践和相关法律规定，合同仍然有效。小王作为买家，根据购卖合同享有购买土地的权利。预告登记失效并不会影响合同的有效性，小明仍然需要按照合同的约定将土地交付给小王，并履行相关的义务。

　　这个案例说明了预告登记失效并不会直接影响合同的效力。预告登记的失效可能会影响不动产物权的警示和限制作用，但合同的效力仍然保持。这强调了合同法和不动产登记法在不同方面的作用，为法律界和业务实践提供了有益的参考。

　　六、合同的履行方式调整

　　在预告登记失效的情况下，尽管合同的效力并未受到影响，但是由于预告登记失效可能会影响不动产交易的特定条件和背景，买卖双方可能需要对合同的履行方式进行调整。以下是一些可能的调整方式：

　　交付时间调整：预告登记失效可能会导致交付时间的变更。买卖双方可以重新协商，根据实际情况调整交付时间，以便充分考虑预告登记失效后的情况。

　　交付方式变更：预告登记失效后，买卖双方可以重新考虑交付方式，例如是否需要重新办理登记手续、是否需要额外的文件或证明等。

　　付款方式调整：如果预告登记失效导致交易条件发生变化，双方可以协商是否需要调整付款方式，以适应新的交易条件。

　　解决争议机制明确化：考虑到交易条件可能会发生变化，买卖双方可以在合同中明确解决争议的方式和程序，以防止因预告登记失效而引发的不必要争议。

　　条款调整和添加：如果预告登记失效影响到了交易的某些方面，买卖双方可以重新审视合同的条款，并在必要时进行调整和添加，以确保合同能够适应新的情况。

　　相关权益保障：买卖双方可以在合同中约定一些附加条款，以保障双方权益，例如赔偿条款、解除合同的条件等。

　　在进行合同履行方式调整时，双方应当通过充分协商和合作，达成双方都能接受的方案。合同的履行方式调整应当在法律的框架内进行，遵循相关法律法规的规定，以确保合同变更的合法性和有效性。在合同履行过程中，双方可以寻求法律专业人士的意见，以确保调整过程合规合法。

　　七、结论

　　综上所述，上海律师指出，预告登记失效并不会直接导致以不动产物权变动为目的的合同无效。上海的法律实践以及相关法条和案例都支持这一观点。预告登记失效后，合同仍然有效，但可能会影响合同的履行方式。因此，在不动产交易中，买卖双方在签订合同时应当充分考虑到预告登记的情况，并在合同中规定相应的约定，以确保双方的权益得到有效保护。