王建军为购买璟月湾公司房号为727号的住宅房屋总计仅交付370000元购房款，而双方签订的房屋定购协议约定的一次性优惠折扣后总房款为1220000元。上海房产纠纷律师为您讲解一下有关的情况。
王建军支付的购房款尚未达到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“全部或者大部分款项”，故王建军对璟月湾公司的债权仅能认定为普通破产债权。综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决并无不当。王建军的上诉请求，缺乏事实和法律依据，难以支持。
南通中院认为：首先，根据《批复》第一条相关规定，人民对于法院在审理房地产经济纠纷解决案件和办理业务执行一个案件中，应当严格依照《中华民族人民民主共和国劳动合同法》第二百八十六条的规定，认定中国建筑信息工程项目承包人的优先受偿权优于抵押权和其他企业债权。第二条则明确目标消费者进行交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程合同价款优先受偿权不得对抗买受人。
由此我们可以分析得出，交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者的权利优先于社会建设发展工程施工承包人的工程价款优先权，建设管理工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他国家债权，这三种基本权利顺位应是递进关系。
其次，关于华融公司作为抵押物之上的建设项目工程合同价款优先受偿权，华融公司可以同意按法院生效判决制度执行。至于商品房买受人权利与抵押权的顺位。根据研究我国传统物权法相关政策规定，抵押物的买卖企业需要一定征得抵押权人同意，并且我们需将价款优先清偿抵押权人的债务。
但就本案学生而言，开发商一居公司、中瑾置业有限公司发展取得了预售许可证，即意味着房产信息管理工作部门应该允许开发商公开预售活动相关分析商品房。且根据国家相关影响房产资源管理会计部门的要求，如土地使用权、在建建筑工程专业设置抵押的，开发商在领取预售许可证时应提交的材料中，应当主要包括抵押权人同意办理预售的书面表达意见及初始数据登记前解除抵押的书面形式保证。
故对于社会普通的消费者购房人而言，如开发商能提供预售许可证，应当如何认定其在商品房购买学习过程中可能已经尽到了一种基本的注意提高义务，并无直接证据能够证明其在购买商品房时知晓房屋上还存在抵押权的事实，何况其已支付了全部或大部分购房款。
在这种不同情况下，即使他们相应的商品房上存在抵押权，这部分地区消费者之间也有很多理由相信抵押权人同意出售该房屋，开发商将以所得价款优先清偿能力相应的债务。目前购房人已经将购房款交付开发商，至于开发商有无将购房款优先清偿华融公司的抵押债权，责任方面在于开发商，而不应由普通用户消费者购房人承担所谓代为清偿抵押债权的不利经济后果。
且华融公司所依据的相关解决问题及时解答方法属于征求指导意见稿而非生效的法律法规规定。故案涉商品房买受人在购买房屋的过程中是善意无过失的，当该部分大学生消费者的权利与抵押权发生矛盾冲突时，应当不断根据自身生存环境优先关系以及市场交易平台安全的原则，优先考虑保护目标消费者购房人权利。
再次，华融公司事后向房产管理部门出具了资产抵押声明。虽然是在大部分抵押物已经出售后出具的，但其中包含了已经出售的相关房屋，这意味着华融公司实际上认可了开发商之前的销售行为。故应认定抵押权人已同意出售相关抵押物，并应在相关购房人办理房产证时协助办理抵押注销手续。
最后，未支付超过房价50%的消费者的权利也应得到优先保护。如果在破产程序中，仅以房款比例一刀切地认定商品房买受人的权利，是不符合平等原则的。虽然这部分消费者购房者并不完全符合《批复》的规定，但这部分购房者所支付的购房款也在建设项目中得以物化。
而且消费者购买商品房涉及生存权，而建筑承包商的权利主要是经营权，生存权应先于经营权得到保护。如果允许承包人行使优先受偿权，即开发商将自己的债务转移给消费者，违反了对消费者进行特殊保护的法律规定。
因此，未支付过半购房款的购房人，即使不能享有商品房产权的优先请求权，也应有权主张已支付的购房款优先于建设工程价款。
此外，上海房产纠纷律师认为，根据《批复》第一条的规定，建设工程价款的请求权应优先于抵押权。因此，本案中，这部分消费者的购房合同解除后，金钟房地产公司、易居公司的管理人将已支付的房价款优先于建设工程价款和抵押债权，并无不当。