三个租户想交换房屋，静安房产律师给出建议

　　三个租户想互相交换房屋。换句话说，这是一种三路相互交换。X 女士是当地政府的租户，其租期于 1994 年 1 月 1 日开始。她想搬入 Y 先生目前居住的物业。Y 先生是 RSL 租户，其租期于 1984 年 5 月 1 日开始。Y 先生想搬入该物业目前由 Z 小姐居住，她是在股票转让 (LSVT) 后成立的住房协会的租户。Z 小姐于 2001 年 4 月 3 日成为租户。她想搬入 X 太太的物业。

　　静安房产律师被要求就相互交流中涉及的法律影响向这些客户提供建议。您应该充分考虑所有三方的法定权利和义务，并相应地向他们提出建议。您还应该将他们推荐给其他可能的法律支持和建议来源

　　为了能够就他们是否应该进行相互交换向上述各方提供建议，有必要查看每个租户在他们目前居住的房产中的权利。

　　在 X 女士是地方当局租户的情况下，由于她持有该租约的时间，她很可能是一个有保障的租户。希望与 X 夫人交换的其他各方需要确定这种情况，因为只有在租户是安全租户的情况下，才能授权从地方当局住房进行相互交换。如果 X 夫人没有遵守租赁协议的条款，或者拖欠租金、成为反社会行为令的对象或任何其他违反她协议的行为，地方当局可能会向法院申请降级租约意味着她的相互交换权利将受到影响[1]。

　　对于 Y 先生，他是注册社会房东的租户，尽管注册社会房东的一些租户确实有安全租约，但有些人只有有保证的租约。安全租赁适用于所有 RSL 租户，前提是租赁在1989 年 1 月15日之前开始[2]。我们被告知 Y 先生于 1984 年 5 月 1 日开始租赁。对于这种特殊情况，这意味着他将被归类为与 X 夫人相同的安全租户，前提是他没有做任何违反租赁协议的事情可以让他处于降级租户的位置。

　　至于 Z 小姐是根据大规模自愿转移[3]成立的房屋协会的租户，她的租约直到 2001 年 4 月 3 日才开始。根据 1988 年的住房法，这意味着她将受到有保证的租赁[4]或有保证的短期租赁[5]，而不是安全租赁。尽管她可能可以进行相互交换，但如果明确拒绝转让的权利，她将需要检查她的租赁协议。

静安房产律师给出建议"title="三个租户想交换房屋，静安房产律师给出建议" />

　　有保障的租赁和有保障的租赁之间的主要区别在于，在有保障的租赁中，租金受 1977 年《租金法》管辖并由地方当局设定，因此不太可能大幅增加租金。在有保障的租赁中，租金由房东设定，可能会大幅波动，因此租金可能会大幅上涨[6]。安全的租户也有更大程度的保护免受占有令的影响。如果房产是有保证的租赁，房东更容易获得占有令。有保证的短期租赁为租户提供了更少的免于驱逐的保护[7]。

　　其他应考虑的因素包括宠物的饲养、安全租赁的权利在转让后是否仍然受到保护以及转让后将获得或失去哪些权利。

　　上述问题中最重要的问题之一是提供房屋交换的租户的权利是否会受到保护。至于 Z 小姐，由于她是有保证的租约，Y 先生将失去作为有保证的租户的权利，并受到新的有保证租约的裁决。属于 X 夫人的地方当局财产将享有受保护的权利，而 Z 小姐将继承这些受保护的权利并成为有保障的租户。Y 先生租用的房产可能有也可能没有受保护的权利，这取决于他所属的住房协会。如果他的权利受到保护，那么 X 夫人将继承这些受保护的权利。然而，如果他的权利不受保护，X 夫人将成为有保障的租户。

　　在就相互交换提供建议时，我对 X 夫人的建议是让她考虑如果她的租约从安全租约[8]变为有保证租约的后果。

　　X 太太需要考虑，如果租金的波动幅度超过她习惯的程度，她是否能够负担房东可能增加的任何费用。她也可能失去购买房产的权利，因为有保证的租赁并不总是为租户提供购买权，尽管有些人确实有。

　　何先生亦应考虑成为有保障租约持有人的不利之处，并决定他是否准备失去其有保障租约权利。

　　Z 小姐将获得可靠的租约，因此更有可能从转让中受益。

　　其他需要考虑的因素是每一方占用的财产的大小。为了让当局允许租户进行相互交流，必须满足某些条件。在进行交换之前，当局坚持要求所有租户都有明确的租金账户。当局还将确保租户提议搬迁到适合其当前住房需求的大小合适的房产。他们将允许租户搬到最多比他们需要的多一间卧室的房产，尽管他们确实试图阻止这种情况。不允许与私人出租房屋的租户相互交换，这意味着验证 Z 小姐所属的住房协会的状态，因为某些 LSVR 转让属于私人房东的职权范围[9]。

　　如果双方决定进行相互交换，他们都需要获得房东的书面许可才能进行交换。租赁应通过转让契约进行交换。房东可以出于各种原因拒绝交换。

　　总之，在就相互交换达成一致之前，所有各方都应检查与他们交换的人的租赁协议，并确保他们对即将签订的新租赁协议感到满意。他们还应确保房东同意相互交换，并可能希望就交换所涉及的复杂性向公民咨询局寻求建议。他们还可以考虑使用 HOMES [10]住房协会流动和交换服务的服务，该服务提供可用房产清单，并指导他们完成转让契约的过程。程序中不应有货币兑换，因为这会使兑换成为非法。