黄浦区房产律师提供房屋租赁合同最全解答

　　1.因维修房屋影响承租人使用，能要求降低租金吗？

　　黄浦区房产律师答是的。此外，还可以要求延长租期。

　　2.租赁合同一定要书面形式吗？

　　不一定是书面形式。未签订书面合同，能确定租赁期限的，租赁期限对双方有约束力；租赁期限不能确定的，为不定期租赁。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限内通知对方。
 

　　3.承租人不按约定方式使用房屋，出租人能解约吗？

　　除非合同约定租赁物不按约定方法使用，否则出租人必须证明承租人不按约定方法使用租赁物，造成租赁物损失。

 

　　4.租赁合同最长不得超过多少年？

　　最长20年。超过20年的，超过部分无效。在实践中，许多当事人使用空白租赁合同来避免法律规定。黄浦区房产律师但这一措施可以通过笔迹识别来判断。

　　5.承租人能擅自装修出租屋吗？

　　经出租人同意。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
 

　　6.承租人能把房子转租给别人吗？

　　只有经出租人同意。否则，出租人可以终止与承租人的合同。因租赁合同终止造成二次承租人损失的，二次承租人有权要求承租人赔偿二承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。
 

　　7.出租人默认承租人同意转租的期限是多久？

　　出租人知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内不提出异议的，视为同意转租。
 

　　8.次承租人能代承租人向出租人支付租金吗？

　　是的。代为支付的租金，可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分，也可以向承租人追偿。
 

　　9.没有约定什么时候支付租金，该怎么办？

　　租赁期限不满一年的，自租赁期届满之日起支付；租赁期满一年的，每届满一年支付；剩余租赁期不满一年的，自租赁期满之日起支付。

　　10.什么叫买卖不破租赁？

　　租赁物在租赁合同占有期限内发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。除买卖外，原租赁合同因赠与、财产分析、继承、抵押权实现而继续有效。

　　11.承租人在什么情况下可以合法解除租赁合同？

　　1)租赁物依法查封扣押；2)或者租赁物所有权存在争议；3)租赁物违反法律、行政法规使用的强制性规定；4)房屋未按约定期限交付的，经承租人催告2个月内未交付经营用房的，住宅用房15天内未交付；5)交付的房屋不符合约定的使用条件，不能使用或者严重影响经营的。
 

　　12.承租人的优先购买权是什么？

　　出租人想出售房屋的，应当在合理的期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。承租人在收到出租人通知后15天内（拍卖5天）未明确表示购买房屋的，视为放弃权利。出租人不履行通知义务，妨碍承租人行使权利的，可以要求出租人承担赔偿责任。共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。承租人经出租人同意转租的，不再享有优先购买权，优先购买权由次承租人取得。未经出租人同意转租的，承租人和次承租人无优先购买权。
 

　　13.承租人在订立合同时已知租赁物质量不合格，能否随时解除？

　　黄浦区房产律师答是的，但需要证明租赁物危及承租人的安全或健康。

　　14.承租人死亡，共同生活的人能要求继续租房吗？

　　黄浦区房产律师答是的，继续按原合同履行。

　　15.承租人的优先承租权是什么？

　　租赁期满后，房屋承租人有权在同等条件下优先租赁租赁物。
 

　　16.哪些房子不能出租？

　　违法建筑；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；违反规定改变房屋使用性质的房屋；其他法律法规禁止出租的房屋。

　　17.如何处理出租房屋被拆处理？

　　双方在房屋租赁合同中明确征收或者拆迁时约定的办法。未约定的，依照法律处理。出租人不知道出租房屋将被拆除。出租房屋被拆除后，出租人应当在拆迁补偿范围内赔偿承租人的损失。

　　18.房屋租赁合同无效，房租还要付吗？

　　如有必要，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，该房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
 

　　19.一房多租履行合同的承租人？

　　首先，看谁先占用房子，谁先占用谁使用；其次，如果不占用，看谁支付房屋租金，谁先支付租金使用；第三，如果不占用或不支付租金，看看哪份合同先生效，谁先生效。

　　20.租赁合同无效时，经出租人同意如何承担装修损失？

　　1)未形成附件装修的，出租人要的，折价赔偿承租人；出租人不要的，由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。

　　2)已形成附属装修，出租人要的，折价补偿承租人；出租人不要的，按照双方过错比例分担现值损失。
 

　　21.租赁合同期满或者终止时，经出租人同意如何承担装修损失？

　　除双方另有约定外，一般可拆除的装修物品可由承租人拆除带走。房屋损坏的，承租人应当恢复原状。
 

　　22.租赁合同终止时，经出租人同意，如何处理已形成的装修？

　　1)出租人违约的，出租人应当在剩余租赁期内赔偿装修残值损失；

　　2）承租人违约的，除非出租人愿意使用装修物品，否则不予赔偿；3）双方违约，剩余租赁期内装修残值损失按双方过错承担；4）双方无违约，剩余租赁期内装修残值损失按公平原则分担。

　　23.房屋在租赁前设立抵押权的，由于抵押权的实现，抵押权人的所有权发生了变化。承租人能否要求房屋受让人继续履行原租赁合同？

　　不能。
 

　　24.未取得房地产权证即出租房屋的，房屋租赁合同有效吗？

　　此类合同有效，除非因未取得合法建设程序而无法取得房地产权证。
 

　　25.能否以未经消防验收或消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效？

　　不，除非这类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。
 

　　26.承租人与第三人之间的恶意串通损害了承租人的优先购买权，能否起诉确认合同无效？

　　黄浦区房产律师答可以。

　　27.出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？

　　由于出租人违约导致合同终止，承租人可以要求出租人在剩余租赁期内赔偿装修残值（前提是出租人同意装修）、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人也可以要求出租人在合理期间赔偿经营损失，但最长不得超过6个月。
 

　　28.承租人违约导致合同终止，出租人能否要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失？

　　答是的，但最长不超过6个月。

　　29、哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同?

　　1)未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的;2)未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;3)住宅用房承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后，在15日内仍未支付的;4)经营用房承租人累计6个月未支付租金，经出租人催告后，在1个月内仍未支付的;5)法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
 

　　30、房屋租赁合同下，如何追加第三人参加诉讼?

　　1)因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。2)因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。